Как правильно действовать тем, кто хочет получить ипотечный кредит: пойти напрямую в банк или обратиться к брокеру? Да, конечно, посреднику необходимо платить. Но при этом он помогает сэкономить, причем, не только деньги, но еще время и нервы. Мы решили разобраться, насколько оправданно обращение к брокеру.
Кто такие брокеры?
Ипотечные брокеры � это люди, помогающие нам получить наиболее оптимальный (по срокам, процентной ставке, способу подтверждения доходов и т. п.) кредит. Во многих странах мира вопрос, получать кредит в банке или через брокера даже не стоит: у брокера однозначно выгоднее. Во-первых, в одном месте можно получить доступ к программам сразу нескольких банков. А во-вторых, сам кредит у брокера дешевле. И в этом нет ничего удивительного. Ведь что происходит, когда клиент приходит в банк? С ним работает менеджер. Этому менеджеру нужно платить зарплату, оформлять рабочее место. При большом потоке клиентов таких менеджеров понадобится огромный штат, содержание которого влетало бы банку в копеечку. Брокеры снимают с банков все расходы, связанные с предварительной работой с клиентами. В ответ банки предоставляют клиентам своих аккредитованных брокеров разнообразные преимущества. Ну и не надо забывать, наше общество двигается по пути всеобщей специализации. Поэтому часто оказывается выгоднее заплатить профессионалу, чем самому вникать в тонкости процесса.
В России рынок ипотечного брокериджа находится пока только в стадии становления. И поэтому еще очень много спорных моментов, касающихся как работы собственно брокера, так и его компетентности. Давайте разбираться во всем по порядку.
Брокер поможет выбрать программу?
Почему-то именно помощь при выборе программы некоторые брокеры ставят на первое место. На самом деле, если вы обладаете доходом, подтвер- жденным справкой 2-НДФЛ или имеете хотя бы письменное подтверждение от фирмы, то легко сможете найти банк самостоятельно. Дело в том, что лучшие условия предлагаются либо в крупных, давно зарекомендовавших себя на ниве ипотечного кредитования банках (их всего 5-6), либо в тех, кто на данный момент ведет агрессивную рекламную политику и дает массированную рекламу (еще 2-3). Чтобы сравнить между собой 7-8 программ, не надо специальной подготовки. Важно только правильно формулировать вопросы.
Не спрашивайте, какая у банка процентная ставка. А интересуйтесь, сколько придется платить в месяц при такой-то сумме кредита. Дело в том, что кроме процентов, начисляемых на кредит, у банка могут присутствовать еще скрытые выплаты, например, комиссия за ведение ссудного счета. Так же поинтересуйтесь, сколько вам придется заплатить за выдачу кредита (открытие ссудного счета, аренда ячейки, обналичивание и т. п.) Во многих банках взимается плата за рассмотрение заявки.
Реально брокеры могут помочь тем, у кого проблемы с подтверждением доходов. Дело в том, что банки, лояльные к подтверждению доходов, эту свою лояльность не афишируют. При этом с опаской относитесь к тем, кто просто-напросто обещает сделать вам нужную справку по форме 2-НДФЛ: банки очень быстро замечают, что из такой-то конторы к ним поступают клиенты, работающие почему-то в одной и той же фирме, и прекращают общение с подобным брокером. Кстати, справка 2-НДФЛ понадобится вам в любом случае. Банки готовы поверить, что вместо рубля вы зарабатываете три. Но показать этот самый заработанный рубль вы обязаны.
Так же брокеры могут помочь в сложной ситуации, когда вы закладываете имеющуюся недвижимость, чтобы потом вложить эти деньги в новостройку либо в постройку дачи, либо вообще пустить их на другие цели. Дело в том, что официально объявленная процентная ставка по таким программам имеет очень большую вилку. Исходя из реального опыта, брокер посоветует, куда лучше обратиться.
Кстати, у некоторых брокеров консультация по выбору программы бесплатная либо стоит символических денег (около 500 рублей). В то время как на рынке есть немногочисленные конторы, которые берут ощутимую сумму ($150-200) только за консультацию.
Через брокера выше вероятность получить кредит?
Есть множество банков, где клиентам "с улицы" выдают кредит так же часто, как и тем, кто пришел с посредником.
Просто в этих банках развито предварительное консультирование, "неподходящим" клиентам просто-напросто отсоветуют подавать заявку.
А вот Игорь Жигунов, Начальник Департамента продаж Городского Ипотечного Банка, говорит, что процент одобренных заявок, поступивших от брокера, в среднем в два раза выше.
Брокер поможет собрать все необходимые документы?
На самом деле, как вы понимаете, многие документы вам придется все равно собирать самим. Брокер не пойдет в вашу бухгалтерию и ему не удастся снять копию с вашей трудовой книжки. Но некоторые брокеры могут прислать за вашими документами своего курьера. И, что важно, они встретятся с вами в удобное для вас время. А вот часы работы банка ограничены.
Через брокеров можно получить кредит на более выгодных условиях?
Самая распространенная форма льготы для клиентов брокеров � отсутствие платы за рассмотрение заявки (от 1000 до 3500 тыс. рублей, хотя в некоторых банках рассмотрение заявки бесплатное). Отсутствие платы за рассмотрение позволяет получить одобрение сразу в нескольких банках, а потом взять там... где выдадут. Потому что одобрение должны получить не только вы, но и приобретаемая вами квартира. У некоторых банков с весьма привлекательными программами на этот счет очень жесткие требования.
В условиях же дефицита квартир бедным заемщикам выбирать не приходится.
Кроме того, многие банки предлагают клиентам своих брокеров рассмотрение кредитных заявок в рекордно короткие сроки. Быстрое решение кредитного комитета иногда позволяет сэкономить до 5% от суммы кредита просто за счет постоянного роста цен на недвижимость.
И, наконец, некоторые брокеры имеют специальные условия в своих банках-партнерах: сниженные на 0,2-0,5 процентных пункта кредитные ставки. При среднем размере кредита в 160 тыс. долларов экономия составляет от 20 долларов в месяц.
Сколько стоит брокер?
Около 15 тыс. рублей при фиксированном тарифе или 1-3% при плавающем кредите. Прицениваясь к услугам брокеров, интересуйтесь не только их оплатой, но и тем, что они предлагают за эти деньги. Потому что одни "брокеры", как мы говорили выше, ограничиваются только консультированием. Гораздо чаще обязательства брокера заканчиваются после получения положительного решения кредитного комитета.
Но согласие банка выдать вам кредит � это еще не квартира, приобрести которую в условиях постоянно растущего рынка может оказаться проблематично. И вполне может статься, что вы заплатите ипотечному брокеру, а квартиру так и не купите.
Разумнее обратится к брокерам, которые предлагают полное сопровождение ипотечной сделки. В этом случае именно на брокере будет лежать обязанность сделать так, чтобы в договоре аванса были прописаны все документы, которые понадобятся банку и страховой компании.
Добиться одобрения банком и страховщиком выбранной вами квартиры, скоординировать работу оценщика и т. п. Кстати, часто брокер может посоветовать вам страховую компанию с более мягкими тарифами.
Как найти грамотного брокера?
Сегодня ипотечные брокерские отделы созданы практически при всех крупных агентствах недвижимости. Так же профессиональные услуги оказывают брокерские конторы, являющиеся представительствами иностранных компаний, например, "Фосборн-хоум" или "Дом ипотеки" (представительство IBC Group в Москве).
Недавно появилась Национальная лига сертифицированных ипотечных брокеров "Просто Ипотека", которая на сегодня объединяет около 80 человек. Все они прошли очень хорошую подготовку, одобренную многими банками. Есть и другие агентства с именем, например, "Мой дом" � ипотечный брокер, созданный при Агентстве ипотечного жилищного кредитовании (АИЖК).
Комментариев нет:
Отправить комментарий