На Западе человек считается обеспеченным жильем, если он арендует квартиру, дом, состоящий из таких квартир, строится или переоборудуется специально для сдачи в аренду. Часть населения также может проживать в специально предоставленных муниципальных квартирах (естественно, за плату). И это происходит десятилетиями. В России подход совершенно иной. Человек считается обеспеченным жильем, только если оно находится в его собственности. Как нашей молодой паре приобрести квартиру, рассчитывает Дамир Сухов, преподаватель кафедры экономики предприятия и основ предпринимательства экономического факультета МГУ им. Ломоносова.
Очевидно, что нашим героям не стоит снимать квартиру. Аренда хорошей двухкомнатной квартиры в одном из самых спокойных районов центра Москвы, например в Хамовниках, обойдется им как минимум в 30 000 рублей. Гораздо выгоднее взять ипотечный кредит и жить в собственной приобретенной квартире, постепенно расплачиваясь за нее.
Ипотечные кредиты выдаются сейчас практически каждым банком. Правда, условия кредитования различаются существенно. Отметим некоторые характеристики ипотечных кредитов: — Срок кредитования может достигать 30 лет. Чем больше срок кредитования, тем ниже ежемесячные платежи. Однако сумма накопленных процентов при больших сроках кредитования может в три раза превышать выданный кредит!
— Ставки по кредитам в рублях превышают аналогичные ставки в иностранной валюте — Увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков. Сумма ипотечного кредита должна составлять не более 50% от совокупного семейного дохода (это особо актуально в случае нашей молодой семьи) — Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения доходов, при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей — Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства — Минимальный первоначальный взнос варьируется в среднем от 0% до 30%. При этом чем меньше первоначальный взнос, тем выше ежемесячный платеж по кредиту — Ипотечное жилищное кредитование помимо процентов по кредиту сопровождается рядом дополнительных расходов, которые, к сожалению, неизбежны. Большая часть этих расходов является разовыми затратами. К таким расходам может относиться: рассмотрение кредитной заявки, оценка стоимости жилья, проверка объекта ипотеки, открытие ссудного счета, банковский сбор за выдачу кредита, нотариальное заверение договора ипотеки, сбор за обналичивание кредитных средств, оплата аренды банковской ячейки, оплата услуг риэлтора и ипотечного брокера. Сумма дополнительных расходов при ипотечном жилищном кредитовании составляет от 2% до 8% суммы ипотечного кредита — Страхование — обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения, но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.
В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1% в год от остатка по кредиту с учетом процентов — Право собственности на ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.
Оценим финансовое положение молодой семьи. При совокупном месячном доходе 85 000 рублей Илья и Дарья могут ежемесячно выплачивать не более 50% от этой суммы, то есть 42 500 рублей. Расходы молодой семьи в настоящее время составляют ежемесячно 32 333 рублей (стоимость отдыха равномерно разнесена на 12 месяцев). Таким образом, на руках у Ильи и Даши остается 85 000 рублей х (100%— 13%) — 32 333 рублей = 41 617 рублей.
После предварительного изучения ипотечных программ Илья решил оценить возможный первоначальный взнос. К концу декабря он будет равен 521 916 рублей и будет состоять из: — 41 617 руб. — остатка наличных средств за декабрь — 85 800 руб. — средств от продажи пая высокорискового ПИФа Даши с учетом средней доходности 30% за 2006 г. и 10% за 2007 г.
— 108 000 руб. — средств, снятых с депозита Ильи в банке (8000 руб. являются доходом от вложения, для упрощения не будем принимать во внимание, что депозит периодически являлся пополняемым) — 46 110 руб. — бонуса Ильи за 2006 г. с учетом 13%-го подоходного налога — 240 389 руб. — дохода от продажи автомобиля Toyota Camry (ее продажа обязательна для увеличения первоначального взноса).
После долгих поисков и изучения всевозможных ипотечных программ (в частности для молодых семей) молодые поняли, что максимум, на что они могут рассчитывать, — однокомнатная квартира на западе Москвы. Уезжать далеко от родного района "Университет" они всетаки не захотели и остановили свой выбор на квартире свободной планировки общей площадью 35 квадратных метров в недавно построенном панельном доме.
Квартиру они решили оформить как студию, которые сегодня очень популярны в Европе. Общая стоимость квартиры составила 3 784 411 рублей. Поскольку заработную плату Даша и Илья получают в рублях, кредит им целесообразнее брать в рублях.
При подборе кредита также важно обращать внимание на тип ежемесячных платежей. Они бывают аннуитетные (равные на всем протяжении выплаты кредита) и дифференцированные (равные выплаты по основному телу кредита; высокие в первые годы, но постоянно уменьшающиеся выплаты по процентам). Использование дифференцированных платежей является более выгодным, так как накопленные за весь период выплаты кредита проценты меньше по сравнению с аннуитетами. Однако незначительный первоначальный взнос и ограничения по ежемесячным выплатам не позволили Илье воспользоваться преимуществами дифференцированных платежей.
Дополнительные расходы, связанные с выдачей кредита, включая страхование в течение первого года, составят максимум 210 000 рублей. Следовательно, первоначальный взнос составит 311 916 рублей, что составляет чуть более 8% от стоимости приобретаемого жилья.
Предоставив все необходимые документы и пройдя все необходимые процедуры, заемщик Илья и созаемщица Даша могут получить кредит в размере 3 472 333 рублей на 25 лет под 14% годовых в одном из московских банков. Их ежемесячные платежи составят 41 800 руб. Итого за 25 лет будет выплачено 12 540 000 рублей, 9 067 667 рублей из которых — проценты по кредиту. Для того чтобы выплачивать подобный кредит, молодой семье придется путешествовать один раз в год и тратить на средства связи, включая интернет, не более 2000 рублей ежемесячно.
Таким образом, ежемесячный остаток наличных средств до выплаты платежа по кредиту составит 46 783 рублей, а после выплаты кредита почти 5000 рублей, что несомненно пойдет на обустройство новой квартиры.
Молодая семья также может получить налоговый вычет. Согласно Налоговому кодексу, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры на территории РФ в пределах 1 000 000 рублей. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку, и сумму процентов по ипотечному кредиту.
В нашем случае, если квартира оформлена в общую совместную собственность, Илья после предоставления пакета документов в налоговые органы может получать ежегодный налоговый вычет в размере 41 800 руб. х 13% х 12 мес. = 65 208 руб. (максимум определен как ежегодные отчисления по подоходному налогу, в случае Ильи: 53 000 руб. х 13% х 12 мес.= 2680 руб.). Эти деньги частично пойдут на отчисления по ипотечному страхованию, а частично — на планируемую покупку новой машины.
Также через некоторое время (минимум 1 год) и при определенных условиях семья может осуществить рефинансирование ипотечного кредита под меньший процент. Однако нужно учитывать, что возможность получения налогового вычета будет утеряна.
Комментариев нет:
Отправить комментарий