Для всех, кто собирается решать квартирный вопрос через ипотеку, важно понимать как будет развиваться ипотечный рынок дальше. Какую тактику кредитования выберут российские банки? Будут ли расти ставки по кредитам? Как поведет себя рынок недвижимости? Итоги года на ипотечном рынке, следствия, рекомендации для заемщиков � обо все этом во время онлайн-конференции на НГС.НОВОСТИ рассказал Василий Белов, генеральный директор компании "ФОСБОРН ХОУМ" � первого российского профессионального кредитного брокера.
Какие преимущества получает заемщик, если оформляет ипотеку через брокера, а не напрямую в банке?
В подборе ипотечного кредита с участием независимого брокера есть два основных преимущества. Первое � экономия времени. В Новосибирске активно работают с ипотекой больше 20 банков, каждый из них имеет, минимум, 4 ипотечные программы. Условия по программам постоянно меняются. Внутренние условия и требования банков к заемщикам также часто меняются. Знать и оценить все нюансы, быть в курсе всех возможностей и изменений может только кредитный брокер � это наша ежедневная работа, через нас проходит большое количество кредитов, мы постоянно в контакте с банками, знаем их требования, что помогает нам избежать вероятных причин отказов.
С применением автоматизированной системы подбора, по которой работают все офисы "ФОСБОРН ХОУМ", определение оптимального кредита под требования заемщика занимает 10 минут. Если вы будете самостоятельно анализировать данные по всем банкам, то затратите на это несколько дней и даже недель, и все равно не сможете быть уверены, что выбрали оптимальную программу, что кредит вам одобрят, и что не придется начинать все сначала.
Кроме того, многие люди просто не могут себе позволить самостоятельно заняться анализом банковских программ (строгий учет времени на работе, лимитированный доступ в интернет, отсутствие компьютера дома, нет времени и пр.). Они ограничиваются походом в выходной в 2-3 банка � в таких условиях говорить о подборе оптимального кредита вообще не приходится.
Второе � экономия денег. Независимый брокер работает исключительно в интересах своего клиента. Задача брокера � минимизировать ваши затраты как на этапе получения кредита, так и в процессе выплат по кредиту. Уже сам по себе грамотно подобранный кредит экономит ваши деньги. Экономить можно и на подборе страховой программы, и на оценке.
Кроме того, сегодня в России складывается система, когда банк предоставляет клиентам брокера определенные преференции (льготы) � это могут быть снижение комиссии, снижение процентных ставок по кредиту, уменьшение моратория на досрочное погашение и пр. Это значит, что по одной и той же программе самостоятельно пришедшему клиенту банк предложит кредит, например, под 13 % годовых, а клиенту "ФОСБОРН ХОУМ" � под 12,5 %. В результате это приводит к экономии до 5-7 % от суммы кредита за весь период кредитования. Разумеется, банки дают преференции не всем брокерам � только при определенном объеме заемщиков.
В какой валюте выгоднее кредитоваться?
Кредитоваться выгодно в той валюте, в которой вы получаете зарплату. Ставки по валютным кредитам ниже, но здесь возникают дополнительные расходы в виде конверсионных операций. Кроме того, валютные кредиты могут быть выгодны тому, кто постоянно следит за состоянием валютного рынка. Если вы оцените собственные риски как высокие, можно будет пройти процедуру перекредитования и выбрать при этом другую валюту.
Если все-таки вопреки вашим прогнозам на ипотечном рынке случится что-нибудь экстренное, в виде обвала цен на недвижимость или еще что-либо, как это отразится на гражданах, взявших ипотечный заем?
На сегодняшний день предпосылок к серьезному кризису нет. Вероятность повторения в нашей стране западного сценария ипотечного кризиса крайне мала хотя бы потому, что ипотечный рынок в США составляет более 50 % ВВП, а в России � 2,3 % ВВП.
Если все же что-то произойдет на рынке, то ситуация с каждым заемщиком будет решаться в соответствии с условиями договора. Нельзя отрицать возможность кризисов, но можно страховаться от неблагоприятных условий. Например, в договорах некоторых банков прописаны условия изменения процентной ставки по кредиту в случае изменения экономической ситуации, в одностороннем порядке. Независимый профессиональный кредитный брокер обратит ваше внимание на все пункты договора, которые могут в дальнейшем ухудшить положение заемщика.
Что лучше: взять ипотеку сейчас или через год?
Если говорить о непродолжительном периоде (3-4 мес.), то сейчас, скорее всего, вам будет более выгодно взять кредит, чем, скажем, в марте следующего года: есть хороший выбор банковских программ в тех банках, кто еще не поднял ставки, но планирует это сделать. Если интересен кредит на новостройку, то у строительных компаний есть новогодние скидки.
Если же говорить о более длительном периоде (ипотека через год), то сейчас невозможно дать рекомендации � мы прогнозируем тенденции развития рынков недвижимости и ипотеки, но рынок вносит свои коррективы.
Ожидается ли повышение процентной ставки по ипотеке?
В стране нет единой процентной ставки по ипотеке. У каждого из российских 45 банков, с которыми мы работаем, свой диапазон ставок по ипотеке. Однако усредненный показатель все же есть. Мы ежемесячно рассчитываем Индекс Фосборн � в его основу закладываются лучшие условия кредитных организаций по всем категориям заемщиков в соответствии с долями на рынке. За последние месяцы Индекс Фосборн фиксирует рост средневзвешенной процентной ставки как по рублевым, так и по долларовым кредитам. В июле значения индекса были равны 10,8 % по рублевым кредитам, 9,7 % по долларовым. В начале ноября � 11,5 % и 9,98 % соответственно. Мы прогнозируем рост средневзвешенных ставок в первом полугодии 2008 года еще на 0,1 %.
Реально ли сейчас с помощью ипотеки зарабатывать на недвижимости (например, купить квартиру без первоначального взноса и сдавать ее в аренду, погашая кредит и оставляя что-то себе)? Ведь величина ежемесячного платежа уже перешагнула ставку аренды.
Если еще пару лет назад можно было купить вторую квартиру в ипотеку, и уже сегодня зарабатывать на сдаче ее в аренду, то сейчас все иначе. Вы должны быть готовы к тому, что арендные платежи вам будут покрывать только часть ваших платежей по ипотеке. Кроме того, без первоначального взноса вы ипотеку не возьмете. Хотя возможно оформить ипотеку под залог имеющегося жилья (например, имея 2-3-х комнатную квартиру взять 85 % ее стоимости и приобрести еще 1-комнатную квартиру), тогда, действительно, фактически можно обойтись без первоначального взноса.
Каковы в среднем переплаты по кредиту на жилье, если берется ипотека на 15 лет без первоначального взноса?
В этом случае переплата будет более чем в два раза.
Все вроде хорошо с рефинансированием кредита, но как быть с налоговыми вычетами на процентную часть кредита? Не хочется ее терять.
Действительно, при рефинансировании ипотечного кредита теряется право на налоговый вычет с процентов по кредиту. (По закону рефинансированный кредит перестает считаться кредитом на покупку жилья. Считается, что это кредит на погашение прежнего кредита. А налоговая льгота распространяется только на жилищные кредиты.)
Поэтому, если вы собираетесь перекредитоваться, лучше заявить в налоговую вычет после рефинансирования. Тогда получите вычет и с основного долга, и с процентных платежей.
По нашему опыту, многие люди, получив ипотечный кредит, не сразу подают заявление в налоговую на вычет � забывают, или имеют небольшой официальный доход, и считают, что ради 5-10 тыс. руб. в год не стоит суетиться.
Если же вы уже заявили вычет, то исправить ситуацию в обратную сторону не получится. Тем не менее даже при этом рефинансирование может быть выгодным � все зависит от суммы кредита и от величины первоначальной ставки.
Из-за мирового финансового кризиса ряд банков, работающих в Новосибирске, вообще отказался от ипотеки. Как вы считаете, насколько возможно такое и со стороны других банков? Стоит ли ожидать в ближайшее время сокращения объемов выдачи кредитов на жилье?
Несмотря на то что сегодня в России 23 % банков отказались от выдачи ипотечных кредитов или увеличили ставки, мы не прогнозируем сокращение объемов выдачи ипотечных кредитов. Клиенты перераспределяются по другим банкам. Мы прогнозируем некоторое снижение темпов роста ипотечного рынка. В 2007 году ипотечный рынок увеличился вдвое, прогноз 2008 года � рост в 1,4 раза.
Как вы оцениваете новосибирский рынок ипотеки? Перспективный он или нет? Какой спрос на ипотеку по Новосибирску в целом?
Новосибирский рынок оцениваем как перспективный. В текущем году в Новосибирской области будет выдано кредитов на сумму порядка 23 млрд руб. Это более чем на 170 % больше, чем в прошлом году. Мы полагаем, что в течение следующих лет темпы роста могут быть ниже, но рынок останется в фазе роста.
Комментариев нет:
Отправить комментарий