Ипотечное кредитование, на развитие которого была сделана ставка, оказалось доступным только для 10% населения России, тогда как, по данным ВЦИОМ, 43% наших соотечественников до сих пор не имеют возможности улучшить свои жилищные условия. Исправить ситуацию предлагается путем создания системы строительных сберегательных касс, через которые кредит можно будет получать под 5-6% годовых.
Альтернатива ипотеке
В июле этого года получил положительное заключение правительства и был внесен на рассмотрение Госдумы законопроект "О строительных сберегательных кассах". Он предполагает создание в России специализированных банков, проводящих ограниченный объем банковских операций - привлечение денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставление вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. Согласно законопроекту, любой россиянин, желающий приобрести дом, квартиру или земельный участок, но не имеющий средств на первоначальный взнос, может заключить с уполномоченным банком договор о накоплении сбережений под 2-3% годовых. Как только накопленная сумма составит 20% от стоимости выбранного жилья, у вкладчика появится право получить кредит (но не ранее чем через два года с момента открытия счета) на оставшуюся сумму под 5-6% годовых, тогда как ставки по ипотечным кредитам составляют в среднем 9-12% годовых. Кроме того, государство будет начислять премию в размере 20% на ежегодные взносы вкладчика, не превышающие 70 тыс. руб. Накопив за год 70 тыс. руб., вкладчик получит премию от государства в размере 14 тыс. руб. (это максимально возможные премиальные), а с учетом процента по вкладу в конце года у него на счете окажется более 85 тыс. руб.
Идея создания альтернативы классическому ипотечному кредитованию отнюдь не нова и обсуждается на разных уровнях в течение последних семи лет. Первая попытка принять закон о стройсберкассах была предпринята еще в 2000 году депутатами Госдумы Иваном Грачевым, Оксаной Дмитриевой, Валерием Зубовым и Владиславом Резником. Дважды (в 2002 и 2004 годах) законопроект вносился в Госдуму, но оба раза был снят с рассмотрения. Кроме того, в 2002 году он не прошел экспертизу правового управления президента РФ. У участников рынка были свои претензии к документу: он не давал гарантий того, что стройсберкассы не превратятся в финансовые пирамиды. В течение прошлого года многострадальный проект дорабатывала группа, в которую входили представители Минфина, Совета федерации, Минрегионразвития, Центробанка, а также немецкие эксперты.
Развивать неипотечные формы кредитования граждан с низкими доходами, в частности распространенную в Европе накопительную систему приобретения жилья через строительные сберегательные кассы, предложил в начале года президент Владимир Путин. Уже тогда было подсчитано, что ипотечные кредиты доступны лишь 10% населения России.
Выступая на заседании президиума Госсовета в Казани, президент пообещал будущим вкладчикам стройсберкасс солидное субсидирование со стороны государства и призвал в сжатые сроки подготовить соответствующую законодательную базу. Его поддержал председатель Совета федерации Сергей Миронов, заявивший, что с помощью стройсберкасс можно обеспечить жильем еще 25% российских граждан.
"Строительные сберегательные кассы станут альтернативой социальной ипотеке, в европейских странах основными клиентами стройсберкасс являются физические лица с уровнем доходов ниже среднего,- поясняет директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин.- Механизм стройсберкасс позволит людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не хотят брать у государства жилье на условиях социального найма, оформить квартиру в собственность". Кроме того, ряд экспертов полагают, что развитие системы стройсберкасс может привести к смягчению условий рынка жилищного кредитования в целом. "C точки зрения того, что на рынок ипотечного кредитования выйдет еще один игрок с большой поддержкой государства, появление стройсберкасс может способствовать понижению процентных ставок, однако не ранее чем через два-четыре года. При условии доходности такого рода бизнеса, разумеется",- добавляет начальник отдела ипотечного кредитования СБ-Банка Артем Ветюгов.
Господдержка
По словам Сергея Миронова, в случае принятия законопроекта первые кредиты начнут выдаваться в 2010 году. Однако в банковском сообществе пока еще не понимают, каким образом будет работать институт стройсберкасс. Большинство опрошенных "Ъ-Банком" банкиров считают, что стройсберкассы должны создаваться на базе уже существующих ипотечных банков. "Наиболее целесообразным будет создание стройсберкасс при банках, доказавших свою надежность, которые могут предложить хорошие условия как по накопительным вкладам, так и по ипотеке",- полагает вице-президент банка DeltaCredit Алла Цытович. "Учитывая уровень доверия населения к банковской системе, только крупные банки обладают достаточной репутацией, чтобы привлекать в больших объемах вклады физических лиц,- соглашается генеральный директор супермаркета кредитов "Кредитмарт" Николай Корчагин.- Регулятору банковской системы будет гораздо проще контролировать систему стройсберкасс, если они будут находиться внутри уже известных, грамотно работающих и прозрачных структур". По мнению эксперта, развитие стройсберкасс на базе существующих банков позволит обойтись без дополнительной нормативной документации и не допустить появления новых финансовых пирамид.
Авторы законопроекта подчеркивают, что опасаться за свои деньги россиянам в любом случае не стоит. По словам Оксаны Дмитриевой, от банкротства стройсберкассы застрахует контроль со стороны ЦБ. Кроме того, будут созданы жесткие нормативы финансовой устойчивости, а из госбюджета в стройсберкассы будет ежегодно перечисляться 7-8 млрд руб.
Время - деньги
Тем не менее большинство участников рынка не разделяют оптимизм законотворцев. "Мне известен довольно успешный опыт стройсберкасс в Германии,- говорит Артем Ветюгов.- Но это страна с устойчивой экономикой и стабильным рынком недвижимости, чего не скажешь о реалиях современной России". "В среднесрочной перспективе (пять-семь лет) я без особого оптимизма смотрю на стройсберкассы как на эффективный инструмент решения пресловутого квартирного вопроса российского населения,- комментирует Николай Корчагин.- В последние годы рынок недвижимости характеризуется значительным ростом цен. За два года подготовки к кредиту цены могут значительно вырасти, и кредит в стройсберкассе не позволит вкладчику приобрести недвижимость".
"Основное отличие стройсберкассы от ипотечного банка состоит в том, что стать законными обладателями квартиры вкладчики стройсберкассы смогут только через определенное время,- поясняет Артем Ветюгов.- Если по традиционным ипотечным программам получить кредит и оформить квартиру в собственность можно сразу, то у вкладчика стройсберкассы шансы внести нужную сумму могут появиться только через два-три года. С учетом инфляции и нестабильных цен на недвижимость скопить денежные средства на покупку квартиры в этом случае будет нелегко". О несоответствии темпов роста доходов населения и цен на недвижимость говорит и Павел Ильин: "Не совсем понятно, каким образом люди с низкими доходами смогут сделать первоначальный взнос, ведь при заработной плате $500 и средней стоимости квадратного метра жилплощади $3 тыс. за два года можно накопить лишь на 4 кв. м, и то при условии, что цены не будут расти".
Как заявил "Ъ-Банку" президент компании "Открытие-Недвижимость" Александр Вагин, цены на жилье будут попрежнему расти, но в рамках инфляции. "По итогам первого полугодия 2007 года инфляция составила около 1% в месяц, к концу года она составит примерно 12% при сохранении таких же темпов,- говорит господин Вагин.- Квартира, которая сегодня стоит 2 млн руб., через год подорожает примерно на 240 тыс. руб.". По оценкам эксперта, предпосылок к снижению цен нет. "Это связано со стабильным спросом на жилье. Сколько бы оно ни стоило, например, вМоскве, желающие его купить всегда найдутся",- отмечает он. "Сейчас спрос на недвижимость резко превышает предложение, рынок строительства не является конкурентным и прозрачным. Все это свидетельствует о том, что рост цен будет продолжаться в ближайшие годы,- добавляет Николай Корчагин.- Кроме того, при имеющейся ценовой структуре данного кредитного продукта рентабельность этого бизнеса (стройсберкасс.- "Ъ-Банк") может достигаться только при большом клиентском потоке, что предусматривает его доступность широким слоям населения (до 30-50% граждан РФ), и при уровне инфляции 3-4% в год". "Учитывая уровни благосостояния населения и инфляции в РФ, я не вижу благоприятных условий для развития данного бизнеса в ближайшее время",- подытоживает он.
Немало сомневающихся в перспективах стройсберкасс и среди самих депутатов. "Суммы, которые доплачивает государство, анекдотические, на них квадратного метра не купишь,- заявил "Ъ-Банку" первый зампред комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев.- Запустить институт стройсберкасс будет очень трудно, потому что уровень инфляции высок. Вполне возможно, что деньги будут лежать в сейфе стройсберкассы без господдержки и обесцениваться, ведь первые несколько лет никто не сможет купить квартиру, вкладчики будут только копить на первоначальный взнос".
По словам депутата, успех стройсберкасс в Германии объясняется тем, что они были созданы в условиях послевоенной разрухи, когда еще не было ни реально работающих банков, ни действующей системы ипотечного кредитования. "Что такого не может сделать обычный банк, развивающий различные направления бизнеса, из того, что могут сделать строительные сберегательные кассы? Тем более что надежные банки в России есть. Уже два-три года как нет банкротств среди кредитных учреждений по причине разгильдяйства или некомпетентности руководителей",- говорит депутат. Кроме того, вполне реальна перспектива снижения ставок по ипотечным кредитам - правда, пока только в рамках социальной ипотеки. Так, еще весной первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин заявил, что процентная ставка по социальной ипотеке в столице с начала 2008 года снизится до 6-7%, а жилье будет продаваться по себестоимости, а не по рыночным ценам. "Если не в конце этого года, то в начале будущего это обязательно произойдет",- пообещал чиновник.
Купить или копить?
Если решение о выдаче ипотечного кредита принимается банками в срок от нескольких дней до нескольких недель, то клиенту стройсберкассы придется ждать кредит годы. "В законопроекте есть техническая недоработка: не предусмотрена временная очередность получения кредита по принципу "раньше пришел - раньше получил"",- отмечает Павел Медведев. Иными словами, очередность получения кредита будет определяться на основании индивидуального накопительного показателя, своего рода рейтинга вкладчиков: сумма внесенных средств умножается на срок их работы в системе. То есть вкладчик, накопивший большую сумму за год, может получить кредит позднее, чем тот, кто накопил меньшую сумму за пять лет, так как деньги последнего дольше "крутились". "Где гарантия того, что получение кредита не растянется на годы, а потенциальному заемщику не будут говорить каждый день, что сегодня не его очередь? Авторы законопроекта не отвечают на этот вопрос",- замечает депутат. Однако на устранение всех противоречий в случае, если Госдума снова отвергнет законопроект, у разработчиков останется не так много времени: не стоит забывать, что введение института стройсберкасс активно поддерживает российский президент.
Участники рынка отмечают, что говорить об эффективности введения в России стройсберкасс пока рано. "Основная проблема - это доверие населения к системе,- считает Александр Вагин.- В решении этой проблемы не последнюю роль должна сыграть решимость и ответственность государства за предлагаемый механизм". Тем не менее эксперты сходятся во мнении, что в пятилетней перспективе доля стройсберкасс на рынке жилищного кредитования может достичь 5-15% - в основном за счет заемщиков в регионах, где цены на недвижимость ниже. Однако в том, что стройсберкассы смогут заменить ипотеку, эксперты сомневаются. "На данном этапе развития рынка стройсберкассы и ипотечное кредитование являются не альтернативными, а взаимодополняющими бизнесами,- считает Николай Корчагин.- Новый продукт может охватить те слои населения, которым недоступен классический ипотечный кредит".
* * *
НЕМЕЦКАЯ СХЕМА
Аналог современных стройсберкасс (Bausparkasse) появился в 1924 году в Германии. Особенно востребованы они оказались в послевоенные годы в Германии и Австрии. В 1952 году немецкое правительство ввело государственную премию по стройсбережениям - изначально в размере 25-35% от ежегодного депозита. Впоследствии этот процент стал снижаться: в 1975 году - 23%, в 1976 году - 18%, в 1982 году - 14%, в 1989 году - 10%.
Спрос на услуги стройсберкасс в Германии достиг своего пика к началу 1980-х, а затем стал падать по мере развития рынка ипотечного кредитования.
Тем не менее за время существования системы стройсбережений в Германии было мобилизовано и предоставлено в форме кредитов около я800 млрд. Каждый третий житель страны и 45% всех семей имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья, или 13 млн квартир. На сегодняшний день стройсберкассы действуют в ряде стран Восточной Европы (Чехия, Словакия, Венгрия, Румыния), а также в Казахстане и на Украине.
* * *
НЕМАССОВАЯ ИПОТЕКА
Бурное развитие ипотечного кредитования принесло свои плоды. По данным ЦБ, в 2006 году российские банки выдали жилищных займов на 263,56 млрд рублей. При этом, по оценке аналитического консалтингового центра "Миэль-Недвижимость", количество ипотечных кредитов по итогам прошлого года превысило уровень 2001 года в 107 раз, а ежегодный прирост объемов таких кредитов только в 2006 году составил 130%.
Но, несмотря на впечатляющие цифры, массовой ипотека все равно не стала. Как заявила BG Алла Цытович, минимальная стоимость однокомнатной квартиры в Москве, под залог которой банк может дать кредит, составляет $120 тыс., в Санкт-Петербурге - $95 тыс. "Чтобы взять 85% стоимости этой квартиры в виде ипотечного кредита, нужно иметь доход от $1820 в Москве и от $1460 в Санкт-Петербурге",- отмечает госпожа Цытович. Высоким уровнем заработной платы могут похвастать далеко не все россияне. Хотя в регионах цены на жилье чуть ниже, по данным регулятора, более 26% всех выданных ипотечных кредитов приходится на Московский регион. И это при том, что, как показал опрос, проведенный Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ), доля планирующих покупку жилья жителей Москвы и Санкт-Петербурга составляет лишь 9%, а в городах с численностью населения до 1 млн человек - 22%.
Комментариев нет:
Отправить комментарий