Причины и механизм ипотечного кризиса США

Роль банков

Когда американская семья хочет взять кредит на приобретение жилья, она идет к ипотечному брокеру, который помогает выбрать наиболее оптимальную банковскую программу. Из-за растущих цен на недвижимость в 2006 году банки США могли позволить себе брать на себя риски и кредитовать неблагонадежных заемщиков, так как в случае дефолта при продаже залога банк возвращал себе деньги в любом случае. Более того, банки выдавали кредиты в размере 120% от стоимости жилья, снижали процентную ставку на начальном этапе, не достаточно тщательно проверяли доходы заемщика, некоторые из которых, не имея постоянного дохода, мошенническим путем добывали выписку из платёжной ведомости на выдачу заработной платы. Кроме того, многие менеджеры банков были чрезмерно мотивированы заманчивой перспективой получить годовой бонус, выплачивающийся в случае, если будут выданы 10.000 новых кредитов. Однако банки брали на себя лишь часть рисков. Остальные риски брали на себя инвесторы, покупавшие ипотечные облигации (обеспеченные закладными).

Эмиссия ипотечных облигаций в трех частях

Приведем пример. Банк покупает 1000 ненадежных закладных, формируя ипотечное покрытие. Затем он делит эти сформированное покрытие на три части. Облигации, обеспеченные закладными из первой части ипотечного покрытия, относительно надежны: убытки появляются лишь в случае, когда процент ипотечных дефолтов по закладным достигает 5-10%. Рейтинговые агентства присваивали таким ценным бумагам, как правило, самый высокий рейтинг (часто ААА) – несмотря на то, что все закладные ипотечного покрытия, которыми обеспечены эти ценные бумаги, ненадежны. Идея такова: вряд ли неплатежеспособных заемщиков станет столько, что это заденет эмиссию облигаций с рейтингом ААА.

Ценные бумаги третьей эмиссии («мусор») получают напротив низший рейтинг: владельцы этих бумаг страдают при более менее массовых дефолтах первые.
Между облигациями с рейтингом ААА и «мусором» находятся бумаги со средним риском и рейтингом.

Ценные бумаги носят зачастую экзотические названия, такие как ABS («asset-backed securities» — ценные бумаги, обеспеченные активами) или CDO («collateralised debt obligations» — облигация, обеспеченная долговыми обязательствами). В принципе в обоих случаях речь идет об облигациях на несколько лет, обеспеченные долговыми обязательствами. Рынок таких ценных бумаг рос в последние годы высокими темпами. Многие специалисты считали, что риски делятся участниками рынка свободно и берут их на себя в основном те инвесторы, которые готовы справиться с ними наиболее безболезненно. Американский ипотечный кризис показал, однако, два минуса такого рынка. Во-первых, не хватает прозрачности в вопросе, кто же в итоге несет риски – что делает весь рынок небезопасным. Во-вторых, если организация, выдающая кредиты, продает приобретенные риски дальше, то у нее нет большого желания изучить их получше. А конечные покупатели рисков вообще не имеют возможность оценить их и полагаются на рейтинговые агентства.

И тут начались проблемы

Пока цены на жилье в США росли, никто не задавал лишних вопросов. Ипотечный кризис начался тогда, когда в 2007 году цены начали падать, а процентные ставки – расти. В секторе subprime (неблагонадежных заемщиков, околостандартных закладных) начались дефолты, что коснулось не только банков, но и всех участников рынка, покупавших ипотечные облигации. По причине отсутствия точной информации рынок некоторых ценных бумаг рухнул.
Почему же ипотечные облигации, на которых не находилось больше покупателей, не списали? Это было бы слишком резким шагом, ведь облигации через несколько лет можно будет погасить. А предположение, что ни один неблагонадежный заемщик не заплатит ни доллара, слишком уж пессимистично.
Как и в других кризисных ситуациях, рейтинговые агентства только ухудшают положение. Ведь они раздавали высочайшие рейтинги ненадежным облигациям – значит, доверять им сегодня особенно не стоило бы. Однако когда кризис уже случился, эти же агентства начали понижать рейтинги, которые сами и раздавали, и это стало оказывать еще более сильное давление на оценку ценных бумаг.