Что будет с ипотекой в 2008 году?

2007 год – время перемен на ипотечном рынке

В начале 2007 года российские банки вели крайне либеральную политику выдачи ипотечных кредитов. 2007 год на рынке недвижимости начался период стагнации, поэтому такая политика была вполне оправданна. Однако с лета 2007 года ипотечный кризис в США изменил ситуацию. Стало ясно, что если не ужесточить требования к заемщику, то американский кризис может повториться и у нас. Это привело к повышению первоначального взноса, более доскональной проверке платежеспособности заемщика.  Кроме того, стало сложнее занять за рубежом дешевые длинные деньги: это привело к повышению процентных ставок.

Около 10% банков свернули ипотечные программы. Часть банков стала одобрять кредиты на значительно меньшие суммы, чем требовалось заемщику. Первым в ноябре на 0,5–1% ставки по ипотечным займам повысил Москоммерцбанк, затем на 2-3,5% Славинвестбанк. Некоторые банки ввели «листы ожидания»: одобренный банком заемщик был вынужден ждать, когда банк сможет выдать ему деньги на покупку недвижимости. Появились банки, которые ввели программы, предлагающие кредитование тех заемщиков, которые получили одобрение в другом банке, но не получили там денег.

На сегодняшний момент среди экспертов нет единства по поводу перспектив развития ипотечного кредитования в 2008 году. Одни считают, что американский ипотечный кризис позади и через полгода ставки и требования к заемщику начнут снижаться. Другие специалисты уверены, что последствия кризиса станут полностью видимыми только весной 2008 года, и тогда банки могут поднять ставку еще на 2%.

 10 тенденций ипотеки в 2008 году

1. В любом случае, поскольку дешевых денег не будет еще несколько лет, большинство банков не сможет понижать ставки по ипотечным кредитам. Однако конкуренция между кредитными институтами довольно сильна, что должно привести к появлению новых программ (например, специально рассчитанных для студентов или молодых специалистов).

2. Будут развиваться региональные российские рынки, так как там только сейчас формируется лояльное отношение к банкам и ипотеке.

3. Неприятная тенденция 2008 года – ведение некоторыми банками моратория на досрочное погашение ипотечного кредита. Такие банки готовы снизить процентную ставку, при условии, что заемщик обязуется не погашать кредит досрочно в течение 3-5 лет (это делает закладные более привлекательными). На сегодняшний день, как правило, ипотечный кредит без штрафа можно погасить уже после 6-12 месяцев.

4. В 2008 году по причине ужесточения требований и у банков, и у заемщиков заметно повысится интерес к сотрудничеству с ипотечными брокерами. Обращение за помощью к ипотечному брокеру вполне выгодно и заемщику, и банкам. Заемщик получает скидки и льготные условия кредитования у банков-партнеров брокера, а банки получают на рассмотрение заявки заемщиков, чей первичный антеррайтинг (оценка платежеспособности) уже проведен ипотечным брокером. Это придаст большую ценность посреднических услуг для заемщиков.

5. В 2008 году продолжится и тенденция прошлого года, когда все меньше ипотечных кредитов выдавалось заемщикам, не имеющим жилья. Ситуация на данный момент такова, что даже преуспевающие представители среднего класса не всегда могут накопить необходимую сумму на первоначальный взнос или не желают брать ипотеку для покупки дешевого жилья, предпочитая арендовать более комфортное. К владельцам недвижимости, желающим взять ипотечный кредит, банки будут более лояльными, так как такой кредит будет обеспечен залогом.

6. Все больше клиентов начинают рассматривать возможность взять залоговый кредит на приобретение земельных участков и коммерческой недвижимости. Пока это не типовые кредитные продукты, но их ниша будет постепенно расширяется в 2008 году.

7. По прогнозам экспертов, в 2008 году продолжит активно развиваться и кредитование загородной недвижимости. Связано это с быстрым развитием рынка загородной недвижимости и активным строительством коттеджных поселков, причем не только вокруг Москвы и С-Петербурга, но и во многих других регионах России.

8. Банки уже сейчас начали ограничивать кредитование первичного рынка жилья, сократив перечень застройщиков, с которыми они готовы работать. В 2008 году отбор строительных компаний будет еще более жестким. Хотя по сравнению с 2006 годом ситуация в сегменте ипотечного кредитования объектов на первичном рынке в целом скорее будет улучшаться.

9. На рынок ипотечного кредитования в 2008 году может повлиять решения АИЖК: теперь кредиты с первоначальным взносом менее 20% и суммой более 1.500.000 руб. признаются кредитами повышенного риска. Их выкуп с декабря будет ограничен, а с января 2008 г. кредиты с повышенными рисками, выданные в 2008 году, выкупаться агентством не будут. Связано это как со страхом перед американским ипотечным кризисом, так и с тем, что в первом полугодии 2007 года согласно отчетности АИЖК доля просроченных кредитов выросла более чем втрое — с 0,75% (261 млн. руб.) до 2,5% (1,3 млрд. руб.) на 1 июля. Многие банки уже заявили, что будут искать нового оператора, с помощью которого они будут проводить секъюритизацию.

10. В 2008 году, скорее всего, продолжится интересная тенденция – становятся популярными кредиты в швейцарских франках (по ним наименьшая процентная ставка). Кроме того, вскоре планируется программа ипотечного кредитования в японских иенах с процентной ставкой от 6% годовых. Не исключено, что несмотря на валютные риски данная программа будет иметь определенную востребованность в ряде регионов России.

 Проблемы ипотечного рынка в 2008 году

Платежеспособность населения и рост цен на недвижимость

До недавнего времени российские банки принимали белый, серый и черный доход. В новой ситуации серый и черный доход будет компенсироваться банку повышенной процентной ставкой по кредиту, поскольку такой кредит является более рискованным. Такая позиция уже начинает формироваться на рынке.

Невысокий уровень доходов населения и интенсивный рост цен на недвижимость постоянно приводил к увеличению доли кредита в стоимости квартиры и увеличению срока кредита. Поэтому пересмотр рядом банков размера первоначального взноса и ужесточение позиции в отношении платежеспособности (вида подтверждения дохода)  может оставить ряд потенциальных заемщиков за бортом ипотеки.

Большой проблемой для ипотеки может стать рост цен на недвижимость. Однако, хотя некоторые эксперты предсказывают в 2008 году рост цен на 50-100%, большинство специалистов уверено, что рост составит 10-15% – то есть, будет в рамках прогнозируемой инфляции.

Органы опеки по-прежнему чинят препятствия

Не редко в сделках выступают и несовершеннолетние. Органы опеки очень рьяно защищают их права. Были случаи, когда вместо того, чтобы разрешить ребенку стать собственником доли  квартиры, которая приобреталась с участием ипотечных средств, органы опеки требовали предоставления ему другого не обременяемого жилья. В противном случае, получить разрешение на продажу собственности ребенка было невозможно. И это несмотря на то, что все деньги от продажи собственности ребенка использовались на приобретение квартиры.

Неоднозначное толкование законов

При совершении сделок с закладными в различных регионах становится очевидным неоднообразный подход государственных органов к одним и тем же вопросам. В двух различных регионах один и тот же вопрос может решаться по-разному. Это касается и вопроса внесения изменения в закладные и регистрации ипотечных сделок.

Для организации большого оборота закладных не хватает законодательного регулирования. При совершении сделки с закладной необходимо проставлять отметку о смене залогодержателя. Однако, когда речь идет о проставлении отметок в тысячи закладных, находящихся в различных регионах это становится затруднительным. В настоящий момент обсуждается проект закона, уточняющий порядок депозитарного учета. Это должно позволить проще совершать сделки с закладными в больших объемах.