Что будет с рынком жилья в 2008 году

Даже при незначительном - в сравнении с показателями 2006 года - росте
цен московская недвижимость "оставила" позади недвижимость зарубежную,
при этом проигрывая ей по соотношению цена-качество. Отчасти поэтому,
считают аналитики, платежеспособный спрос в ближайшей перспективе
будет переориентирован на приобретение жилой недвижимости за границей.
Многие эксперты полагают, что цены на жилье в Москве уже достигли
максимальной планки, выше которой подняться будет затруднительно.

Это связано с тем, что потребители, зная, что себестоимость
строительства сегодня составляет в среднем 13 тыс-15 тыс. рублей за
кв. метр, больше не хотят слушать "жалобы" застройщиков на удорожание
стройматериалов, затрат на инфраструктуру, согласования, отчисления
городу и пр. и не спешат вкладывать деньги в недвижимость. На фоне
отложенного спроса прогнозы о резком росте цен кажутся, по меньшей
мере, наивными.

Нельзя не учитывать и тот факт, что платежеспособный спрос
потенциальных покупателей ограничен: согласитесь, не каждый может себе
позволить выложить за самую дешевую квартиру порядка $120 тыс и еще
примерно столько же потратить на ремонт.

Если в 2006 году квартиры покупались в инвестиционных целях, то сейчас
такие случае единичны: стагнация заставила владельцев инвестиционных
квартир избавиться от недвижимого актива и зафиксировать прибыль.
Сейчас квартиры по большей части приобретаются для жизни и зачастую с
привлечением заемных средств.

Однако кризис на ипотечном рынке США, о котором так много говорили на
протяжении всего года, докатился и до нас. Кредитные организации
ужесточили условия выдачи ипотечных займов: многие банки увеличили
размер первоначального взноса, стали требовать справки о "белых"
доходах и наличия поручителей.

В 2008 году, по мнению экспертов, ипотека станет еще менее доступной.
В начале декабря федеральное Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию (АИЖК) сообщило своим региональным операторам о введении
новых стандартов. Так, теперь кредиты с первоначальным взносом менее
20% и суммой более 1,5 млн руб. признаются кредитами повышенного
риска. Их выкуп с декабря будет ограничен, а "с января 2008 г. кредиты
с повышенными рисками, выданные в 2008 г., выкупаться агентством не
будут", сообщил гендиректор АИЖК Александр Семеняка. Кроме того, с
декабря АИЖК будет проводить дополнительную проверку кредитных дел по
закладным, вошедшим в группу повышенного риска.

Смена стандартов АИЖК заставит банки изменить отношение к заемщикам,
уверены представители кредитных организаций. Возможно, будет
пересмотрен предельный возраст заемщика: если сейчас на момент
погашения кредита заемщику может исполниться 75 лет, то с нового года
возрастной ценз уменьшится до 65 лет.

Размер кредита, скорее всего, не будет превышать 80% стоимости
недвижимости, а максимальная сумма составит 7 млн рублей (впрочем, для
Москвы возможно чуть больше).

Таким образом, ипотека может стать недоступной даже для представителей
среднего класса - следовательно, разогревать рынок и "подталкивать"
цены вверх будет просто некому.

Впрочем, долгожданного (с позиций потребителей) снижения цен на жилье
в столице тоже ждать не рекомендуется. "В первую очередь, высокие цены
на московское жилье держатся за счет ограниченного предложения и
объемов строительства, причем сейчас на рынок попадает даже меньше
новых квартир, чем в прошлые годы", - рассказали аналитики IRN. Ru.

Уменьшение объемов "поставок" новостроек в открытую продажу
объясняется тем, что почти половина из 5 млн кв. метров жилья,
строящегося в Москве, идет на решение социальных городских программ.

Коммерческие застройщики предлагают монолитно-кирпичные дома
улучшенной планировки, в которых площади квартир больше, чем в
"панелях", но и самих квартир на выходе меньше.

В результате, по оценкам аналитического центра IRN. Ru, пять лет назад
на рынок поступало 50 - 55 тыс. квартир в год, а теперь примерно в два
раза меньше. На основании анализа ситуации эксперты центра
прогнозируют, что в соответствии с пессимистическим сценарием, в 2008
году цены сохранятся на нынешнем уровне, продолжение коррекции
возможно лишь по отдельным типам жилья или изначально переоцененным
квартирам. "Что касательно роста цен, то если он и будет иметь место,
то вряд ли приобретет масштабы прошлых лет, - говорят они. - Скорее,
возможен рост, обусловленный процессами инфляции или чуть выше ее, на
уровне 15%-20% в год, что характерно для большинства рынков
недвижимости в условиях стабильной общеполитической и экономической
ситуации".

Аналитики полагают, что более существенный рост цен в относительно
недорогом сейчас поясе городов Подмосковья средней удаленности и в
дальнем Подмосковье, особенно в тех городах и по тем направлениям, где
наблюдается развитие инфраструктуры и улучшение транспортной
доступности. Однако резкие ценовые скачки на рынке недвижимости
московского региона представляются уже маловероятными.

"Сейчас очевидно, что ажиотажный спрос 2006 года на рынок не вернется.
Тем не менее, спрос, который наблюдается на настоящий момент гораздо
более устойчивый, чем в начале года, но все же недостаточный, чтобы
стимулировать рост цен", - полагает руководитель аналитической службы
"МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев.

По его мнению, наиболее вероятным сценарием развития событий
представляется близкая к нулевой динамика номинальных цен на жилье и
близкая к уровню общеэкономической инфляции динамика реальных цен.
"Понятно, что цены на более качественное жилье будут опережать
среднерыночный темп роста, тогда как динамика цен на неликвидные
объекты будет от него отставать", - считает эксперт.

Если говорить о долгосрочной перспективе, то А. Кудрявцев
прогнозирует, что абсолютное соответствие фактической и справедливой
цены на жилую недвижимость произойдет в период с осени 2009 года (при
средней цене $5100 за кв.м) до лета 2011 года (при цене $5610 за
кв.м), а с момента наступления равенства цен дальнейшая динамика
среднерыночной цены должна совпадать с динамикой справедливой цены.

Московская правда