Первые свои шаги российская ипотека сделала 10 лет назад. Тогда, во второй половине 90-х, не все даже знали это слово – но именно в тот период начали выдаваться кредиты на приобретение недвижимости. Самая очевидная тема для «юбилейной» статьи – это рассказать об успехах: сколько всего предоставлено кредитов, на какие суммы. Но мы поступим иначе: вспомним условия, на которых давались кредиты 10 лет назад. И посчитаем, выгадали или прогадали те, кто купил в тот период недвижимость. Ведь самый главный смысл во всех воспоминаниях – извлечь из них уроки на будущее.
Реалии рынка недвижимости: сколько стоил метр
Ровно 10 лет назад – это начало 1998 года. Период, который позднее назовут «преддефолтным» (масштабный кризис российской экономики, во время которого большинство населения узнала прежде неизвестное слово «дефолт», произошел, напомним, в августе 1998 года). Преддефолтные времена были относительно тучными – не то, что сейчас, конечно, но все же. Зарплаты среднего класса в Москве достигали $1000 в месяц.
Что касается недвижимости, то подавляющее большинство московских типовых квартир стоило ту же «штуку» — $1000 за квадратный метр. В среднем, получается, в четыре раза меньше, чем сегодня. Но была масса нюансов – ныне подзабытых. Например, совершенно немыслимо ценился район Крылатское. Николай Андреев, генеральный директор компании «Пересвет-Недвижимость» напомнил корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, что трехкомнатная квартира площадью 73-75 кв. м (в то время это называлось «улучшенной планировкой») в 17-этажном панельном доме стоила $130-140 тысяч, т.е. почти вдвое дороже среднемосковского уровня. Сейчас такая квартира стоит порядка $400 тысяч – т.е. отрыв по цене от остальной Москвы в лучшем случае в 25%.
Были и другие «мыльные пузыри». Совершенно фантастические цены, на уровне $3-4 тысяч за «квадрат» установились в ту пору на коммуналки в центральной части Москвы – в сталинских и дореволюционных «доходных» домах. Их расселение в тот период было занятием столь выгодным, что владелец каждой комнаты в коммуналке получал 1-2-комнатную квартиру где-нибудь в Отрадном, да еще и риэлтор мог заработать на сделках на собственную квартиру…
Ну а в целом, повторимся, самой распространенной ценой на рынке было $1000 за кв. м. Однокомнатная квартира на окраине стоила тысяч 35, «двушечка» - 45-50.
Реалии рынка ипотеки: какие кредиты выдавали
Ипотеки в ее нынешнем понимании – когда практически любой человек может прийти в банк и получить там кредит – вообще не существовало. Но кредитные организации, понимавшие перспективность работы с покупателями недвижимости, уже пытались работать. По словам Н.Андреева, пионерами рынка стали банки «Столичный», «Диамант» и «Первая универсальная финансовая компания». Сроки тогдашних кредитов – не более 3-5 лет, процентные ставки составляли 18% годовых минимум. И, разумеется, кредиты выдавались только в долларах – зависимость нашего рынка от американской валюты в то время была заметно сильнее, банки рублю откровенно не доверяли.
«Первоначальный взнос за квартиру должен был быть не менее 30% ее стоимости, - дополняет картину Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – Квартира банком одобрялась только свободная, никаких вариантов «с альтернативой». Банк категорически требовал, чтобы в договоре купли-продажи писалась подлинная рыночная стоимость. На сумму до 1 млн. рублей, чтобы не отсекать серьезный пласт продавцов, банки стали соглашаться значительно позднее, только примерно с 2005 года. Что касается проверки платежеспособности, то мало сказать, что банки требовали только «белую» зарплату со справкой от работодателя. На самом деле, все было еще серьезнее – кредиты в принципе давались только своим, понятным людям. Например, сотруднику компании, которая в этом же банке и держала свои счета. И каждый заемщик, таким образом, был виден банку как на ладони».
Одновременно с этим существовало множество квази-схем, позволявших банкам еще более подстраховаться. Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость», вспоминает, что для банков было вполне в порядке вещей потребовать, чтобы квартира оформлялась в собственность одного из его сотрудников или некоего «доверенного лица». Только после того, как покупатель окончательно рассчитывался с кредитом, он получал право собственности на свое имя. А в случаях, когда банкам предлагалось нечто не очень понятное и контролируемое, они иногда соглашались, но проценты требовали совершенно заоблачные. Например, риэлторская фирма могла попросить кредит для расселения коммуналки – деньги в этом случае удавалось получить под 25-30% годовых. Конечно, это никакая не ипотека, поскольку длительная рассрочка и систематические платежи здесь даже не подразумевались.
Что выгадали?
Корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru попросил вспомнить одного из тогдашних заемщиков его личную ипотечную историю. Кредит нашему заемщику удалось взять на 10 лет. Покупал он весьма скромную «однушку» на Ленинградском шоссе в панельной пятиэтажке. Стоила она около $30 тысяч. В целом, за 10 лет заемщик выплатил примерно $50 тысяч. Сегодня эта квартира стоит около $120 тысяч и дешеветь уж точно не будет. Более того, если учесть планы правительства Москвы по сносу всего ветхого панельного жилья, перед нашим героем открываются весьма радужные перспективы. И сегодня он считает, что, безусловно, оказался в солидном выигрыше. Ведь недвижимость с тех пор подорожала, как мы уже сказали, в среднем в четыре раза, и это соображение примиряет с самыми драконовскими процентами и прочими условиями.
Но не все так просто. Не стоит забывать, что летом 1998 года в нашей стране разразился кризис, в результате которого очень многие потеряли работу, а доходы тех, кто работу сохранил, снизились в 3-4 раза. Семье нашего заемщика в «постдефолтное» время его пришлось очень тяжело – приходилось крутиться чуть ли не на трех работах, чтобы справиться с кредитом.
«Случаи личных дефолтов граждан не были в тот период массовыми по одной-единственной причине: кредитов успели выдать немного, — говорит В.Родионова. – Была бы ипотека в 1997-98 годах массовой – мы получили бы совсем другие результаты».
«Массового отъема квартир у населения не случилось еще по двум причинам, — считает М.Гороховский. – Во-первых, особенно незачем: продать недвижимость невозможно, рынок стоит, покупателей нет. Банкам оказалось выгоднее не топить заемщиков, а дать им возможность побарахтаться. Многие так и делали: сдавали квартиры, чтобы получить хоть какой-то доход, а сами жили у родственников… А во-вторых, вспомним, что кредиты выдавались не людям со стороны, а неким дружественным структурам. Соответственно, не было особенно ужасных последствий. Все до последнего пытались договориться. За исключением, разумеется, денег, полученных от откровенных бандитов».
Еще одно соображение: после кризиса недвижимость резко упала в цене. Н.Андреев вспоминает реалии 1999 года: 1 кв. м жилья в Марьино стоил около $300, в Южном Бутово – $280. Однокомнатную квартиру в этом время можно было приобрести от $16 тысяч, двухкомнатную – от $25 тысяч. Так что, рассуждая строго математически, самым выгодным было приобретение недвижимости не до дефолта и в кредит, а после кризиса. Хотя, конечно, тут свои трудности: крупные суммы люди обычно хранят в банках, а банки, как и раз и не смогли вернуть гражданам вклады…
Наконец, вспомним и о тех самых «мыльных пузырях» и о том, что даже в столь консервативном секторе, как недвижимость, происходят перемены. И если покупатели 10-летней давности решили приобрести нечто качественное, скорее всего, их выбор остановился бы на квартире в Крылатском или на расселенной коммуналке в сталинском доме на Тверской или другой аналогичной улице. А эти квартиры, переоцененные в 90-е годы, подорожали заметно меньше, чем рынок в целом.
Выгодно ли сейчас?
Несмотря на убедительно нарисованный в предыдущей главке «портрет дамы в черном», опрошенные нами эксперты советовали покупать квартиры в кредит сейчас – если такая возможность имеется.
Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ», обращает внимание на то, что стагнация, царившая на московском рынке 2007 года, совершенно очевидно заканчивается. Значит, считает Голубева, нам предстоит очередной виток роста цен – в его преддверии всегда выгодно приобретать квартиры. «Что касается аналогий с 1998 годом, то, на мой взгляд, они просто некорректны, - отмечает Е.Голубева. – «Стабильность» второй половины 90-х была очевидно «рукотворной», фиксированный курс рубля сдерживался титаническими усилиями Центробанка, государство активно играло в «пирамиду» ГКО. Сегодня все иначе – прежде всего потому, что общеэкономическая ситуация стабильна в принципе. Она покоится не на рыночных манипуляциях, а на столь серьезном факторе, как высокие мировые цены на нефть».
М.Гороховский обращает внимание на то, что широко известный тезис о невыгодности нашей ипотеки на поверку оказывается не таким уж безупречным. «Не так давно я изучал вопрос в Израиле, - говорит эксперт. – Да, кредиты там выдаются под немыслимые у нас 4-6% годовых. Но при этом есть оговорки – совершенно кабальные. Например, если цена на квартиру по мере выплаты кредита растет – растет и размер кредита. Логика банка такая, что если через год после начала выплаты кредита заемщику принадлежит 32% стоимости квартиры, то банк считает, что 68% - это его собственность. И если цена недвижимости увеличилась, банк вправе пересчитать размер кредита так, чтобы он составлял 68% от ее нынешней рыночной стоимости. Пересчет происходит каждый год, и подобные условия – массовое явление, причем не только в Израиле, но и в Голландии, Германии…».
И, наконец, напоминает Татьяна Копыстыринская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», ипотека – это способ решить свои жилищные проблемы, жить в том месте и с теми людьми, с которыми хочется, а не приходится. Даже для людей, которые могут купить квартиру сразу, ипотека иной раз оказывается выгоднее, поскольку позволяет не вынимать деньги из бизнеса. (Читайте статью на эту тему в нашем журнале «Квартира в кредит: как оказаться в плюсе?»)
А что до возможных кризисов – то произойти они могут всегда и в любой стране мира. Не стоит жить, все время беспокоясь по этому поводу.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
А теперь, как обычно, воспользовавшись системой плюсов и минусов, подведем итоги и посмотрим, что выиграли первые заемщики, и какие у них были трудности.
+ вложения окупились: купленные в кредит квартиры в среднем за эти десять лет подорожали в четыре раза;
+ в целом суммы, выплаченные по кредитам вместе с процентами, оказались ниже нынешней стоимости приобретенных квартир;
+ наши заемщики решили квартирный вопрос и жили все эти годы в нормальных условиях. Ведь неизвестно, смогли бы они взять кредит в нынешних условиях, если бы отложили решение проблемы в долгий ящик;
— первым заемщикам пришлось пережить дефолт и всячески выкручиваться;
— после дефолта недвижимость на какое-то время упала в цене, в том числе и квартиры заемщиков;
— сдулись «мыльные пузыри»: переоцененные в 90-е годы квартиры, подорожали заметно меньше, чем рынок в целом.
