Будет ли в России ипотечный кризис?

Сегодня у нас модно кризисы отрицать: хоть там весь мир сотрясается, а в России будет все в порядке, поскольку нефть добывается и вертикаль власти пока не кренится. Уже только ленивый не высказал своего прогноза относительно ипотеки в России, причем в отечественных СМИ преобладают оптимистичные точки зрения, а в зарубежных – пессимистичные. Пришло время обобщить их на Restate.ru.

 Американский ипотечный кризис все-таки заставил заволноваться тех, кто планировал взять ипотечный кредит или уже взял его.  Как минимум треть пришедших 9 февраля на «День ипотеки» собрались на круглый стол «Есть ли будущее у ипотеки?» с намерением узнать – как затронет их отношения с банками кризис, стартовавший в Америке. На этот вопрос почти все участники рынка с уверенностью отвечают: 

«Нет, кризиса не будет»

 Что любопытно, они вторят при этом нынешнему главе нашего государства, который еще во время последней прямой линии  сказал: «Банковского кризиса не будет, денежной реформы не будет». В основе этой уверенности Президента базируются макроэкономические показатели страны, которые в последнее время только улучшались. Казалось бы, у такой сверхдержавы, как Америка, эти показатели тоже не так уж плохи. Но некоторые условия выдачи ипотечных кредитов в наших странах различаются.

 «В Америке есть Федеральная резервная система, которая призвана бороться с экономическим спадом, - объясняет Игорь Жигунов, член правления Городского Ипотечного банка. – «Она в завивсимости от коньюнктуры повышает или понижает «стоимость денег» в стране. Именно из-за ее мер ипотечные кредиты подешевели настолько, что их можно было взять под 4-5% годовых». Виновата оказалась, по мнению Игоря Жигунова, «плавающая» кредитная ставка: она с гуманных 4-5 повысилась до жестких 20-25%. Заемщики, располагающие невысоким доходом, не смогли выплачивать кредит в таком объеме. Вся система посыпалась, как карточный домик: деньги по кредитам перестали возвращаться, и многие из них были признаны дефолтными. Банки из-за этого перестали выдавать новые кредиты, но начали занимать друг у друга деньги. Закладные, которые оформляют при выдаче ипотечного кредита, являлись обеспечением ценных бумаг, на фондовом рынке с ростом риска их перестали покупать. В результате кредитные организации понесли миллиардные убытки.

  В России подавляющая часть ипотечных кредитов выдается с фиксированной ставкой – аналитики советуют отталкиваться именно от этого факта. Кроме того, «ипотечный разврат» в виде отсутствия первого взноса, финансирования более 100% стоимости жилья и срока возврата более 30 лет в России почти не практикуется. А именно эти факторы подтолкнули банковский кризис в Штатах.  Суровые условия ипотечного кредитования в России, а также то, что сам по себе этот механизм пока не особенно развит – все это затормозило у нас проявления кризиса. Операторы рынка недвижимости и банки пока не пострадали. Юлия Вербицкая, консультант Генерального директора "МИЭЛЬ-Брокеридж" по ипотеке  заявила на прошедшей 4-5 февраля Второй ежегодной конференции "Секьюритизация в России и СНГ": 

"Оценивая ситуацию с ипотекой на сегодняшний день, могу сказать, что кризис ликвидности на развитие ипотеки в России не отразился, - отметила в ходе дискуссии Юлия Вербицкая. - По данным нашей компании, количество сделок с привлечением ипотечного кредита не сократилось. Наоборот, наблюдается постоянная тенденция к увеличению объемов ипотеки. В России сейчас доля рынка ипотеки от общего рынка недвижимости занимает примерно 15-20%. В разных регионах этот показатель составляет от 5% до 20% рынка. Мы проходим этап активного становления рынка ипотеки".  Означает ли это, что Россия застрахована от кризисных явлений? Далеко не все в этом уверены: ведь оптимистичные заявления особенно часто звучат накануне острых событий. Некоторые аналитики предсказывают: 

«Да, кризис будет»

Логично предположить, что он  выразится как в Америке, повышением ставок по текущим кредитам. Едва ли кто-нибудь из экспертов возьмется точно предположить, что будет с нашими «фиксированными» ставками через два года. Например, Герман Греф загадывал в декабре не далее второго квартала 2008 году, обещая небольшое повышение. «Есть инвестор, который покупает ипотечные ценные бумаги», - объясняет Жанна Данилова, начальник отдела ипотечного консультирования в Центре ипотечного консультирования. – «В нашей стране это государственные организации. Так Пенсионный фонд не получил по этим бумагам ожидаемой прибыли. Теперь он предъявит по ним свои требования, а ведь бумаги-то обеспечиваются деньгами заемщиков. Следовательно и ставки по ипотечным кредитам могут в ближайшее время подрасти». Кроме того, кредитный бизнес строится далеко не на одной возможности получить проценты с заемщиков. Наращивая ипотечные портфели для последующей перепродажи, первичные кредиторы зачастую кредитуют заведомо неплатежеспособных заемщиков, принимая в расчет их неподтвержденные источники доходов и завышенную оценочную стоимость предлагаемого в залог жилья.

 Рано или поздно жилье перестанет дорожать с такой скоростью, и «рискованные» заемщики не смогут вернуть свои кредиты. Увеличение просроченной задолженности вызовет у первичных кредиторов сложности с рефинансированием ипотечных требований. А это, в свою очередь,  может вызвать конфликты с рефинансирующими организациями и прочими кредиторами, разрыв связей с ними.Когда крупные банки говорят: «Ипотечный кризис России не грозит», они подразумевают: «Мы останемся при своих показателях и не обанкротимся». В первую очередь неприятности коснутся местных, региональных ипотечных операторов, которые работают  с  нарождающимся средним классом. Конечно, кризисные явления затронут и самих заемщиков и всю инфраструктуру, которая обеспечивает связь всех слоев общества с кредитными организациями.

Слой «неблагонадежных» заемщиков, обладателей серых зарплат и большого количества иждивенцев станет для банков неинтересной клиентурой. Кредитные брокеры потеряют значительную часть своих подопечных, а значит  сами окажутся в уязвимом положении. Что бы там ни говорили представители отечественных банков, российская модель ипотечного рынка очень похожа на американскую. На нем выдаются как прямые ипотечные кредиты, так и проводится их секъюритизация, то есть работает рынок рефинансирования ипотечных кредитов. Это значит, что и беды американского ипотечного рынка могут быть заимствованы нами. Ведь и в России в нескольких банках были открыты программы с минимальным первым взносом по кредиту, а ВТБ24, например, пусть в рекламных целях – но открыл кредитную линию на 50 лет.

Чему верить и на какие прогнозы опираться? Возможно, обе точки зрения верны наполовину. То есть кризис затронет Россию, как и весь мир, просто несколько позже – в течение 3-5 ближайших лет. Есть вероятность, что последствия этого кризиса будут для России мягче: уверенность в этом власть придержащих основывается на том, что проявления кризиса можно будет быстро компенсировать за счет специальных государственных программ. Правительство РФ давно обещает разработать  инструменты по предупреждению в России ипотечного кризиса. Остается надеяться, что меры эти будут эффективными, и применить их успеют еще до того, как региональные операторы начнут заявлять о банкротствах.