Кризис ликвидности принес выгоду

Российским частным вкладчикам кризис ликвидности принесет только выгоду: теперь внимание банков сосредоточено не на выдаче кредитов, а на привлечении новых ресурсов (депозитов). Несмотря на сложности с фондированием, существовавшие на протяжении второго полугодия 2007 года, российская банковская система продемонстрировала беспрецедентно высокий рост активов и капитала (44,1 и 57,8% соответственно), превысив плановые показатели, заложенные в правительственной Стратегии развития банковского сектора до 2008 года. Пережив с помощью поддержки ЦБ и разумных ограничений по развитию несколько волн ухудшения ликвидности, банки готовы двигаться дальше.

Кредитный кризис имел для российской банковской системы два важных последствия, определивших ее дальнейшее развитие. Первое - рост суверенных кредитных спрэдов и, по цепочке, рост стоимости всех видов заимствований (облигационные выпуски, синдицированные кредиты и наконец депозиты населения). Второе последствие - усиление конкуренции на всех сегментах банковской розницы, вызванное тем, что в период обострения кризиса банки оказались в неравной ситуации с точки зрения доступа к источникам ликвидности. Это было связано как с различием в структуре фондирования (выиграли те, кто не был сильно зависим от внешних займов), так и со сложившимся многоступенчатым механизмом поступления ликвидности через ЦБ.

Нарастить конкурентные преимущества во время первой волны кризиса смогли прежде всего госбанки. При этом неожиданное укрепление позиций совпало с активным выходом государственных финансовых институтов на рынок розничного банкинга. "Государственно-корпоративные" банки стали активно осваивать неинтересные им прежде сегменты (автокредиты, ипотека, пластик), потеснив лидеров за счет временно возникшего преимущества. Частные банки, занимавшиеся кредитной розницей, вынуждены были решать проблему поиска новых источников фондирования и, соответственно, обратили внимание на частные вклады.

Оба последствия (повышение ставок и обострение конкуренции) несут частным вкладчикам только выигрыши. Банки конкурируют за их деньги, а сравнение доходности по альтернативным источникам инвестирования определяет выбор в пользу банковских вкладов. Эти две тенденции и станут основными драйверами роста рынка депозитов в 2008 году.

По данным Банка России, объем вкладов физических лиц в 2007 году вырос на 37,7%, достигнув 5,1 трлн руб. По оценкам РБК, в 2008 году темпы их роста должны ускориться до 38-40%, а общий объем к концу года составит порядка 7 трлн руб.

В среднем на частные вклады сейчас приходится порядка 25% пассивов банковского сектора. С другой стороны, до последнего времени более половины всех депозитов физических лиц приходилось на Сбербанк (хотя его доля на рынке медленно снижалась). В конце 2007 года доля Сбербанка, по нашим оценкам, составляла уже не более 46,2% всех розничных депозитов. Снижение концентрации свидетельствует о том, что конкуренция в сегменте растет.

Видимым признаком усиления конкуренции выступает высокая маркетинговая активность ряда игроков в области продвижения депозитных продуктов. Рекламные кампании "Русского стандарта", ВТБ24, Москоммерцбанка, Собинбанка и ряда других игроков задали тон нового диалога с розничными клиентами банков: не только как с потенциальными заемщиками, но и как с потенциальными вкладчиками.

В тридцатке лидеров по объему вкладов физических лиц за год в целом наиболее высокие темпы роста продемонстрировали Россельхозбанк, ВТБ24 (во многом это связано с переводом в него розничного бизнеса ВТБ), НБ "Траст", Русский банк развития и Юниаструм Банк. Быстрый рост депозитов в последних трех банках во многом был обеспечен целенаправленным развитием работы в этом сегменте.

Возможно, складывающаяся ситуация покажется парадоксальной: еще год назад, когда ставки по розничным депозитам были на 12% ниже, чем сейчас, банки не задумывались об активном освоении частных сбережений. Сегодня же, когда ставки по депозитам растут, банки наперебой предлагают все более выгодные программы. На самом деле это вполне объяснимо. Если раньше розничные депозиты не могли составить конкуренцию другим источникам финансирования, в особенности более "длинным" и "дешевым" иностранным заимствованиям, то сегодня, когда кредитные ресурсы с Запада стоят очень дорого, депозиты физических лиц становятся более привлекательными. Тем более что опора на внутренние сбережения позволяет диверсифицировать пассивную базу, избежав проблем с поиском ликвидности в периоды крупных выплат.

С другой стороны, может возникнуть вопрос: а не стоит ли банкам ограничить деловую активность, спокойно переждав период мировой турбулентности и возобновив активный рост уже в более стабильных условиях? Кредитная лихорадка последних лет, во время которой банки агрессивно наращивали розничные портфели, постепенно исчерпывает себя. В целом это естественный процесс, связанный с переходом многих сегментов розничного кредитования в стадию зрелости.

Вместе с тем ставка на депозиты вместо ограничения роста в данной ситуации выглядит вполне оправданной. Динамика рынка кредитования по-прежнему определяется скорее спросом, чем предложением. Активно растет ипотечный сегмент, набирает обороты кредитование малого и среднего бизнеса. Необходимы ресурсы, чтобы поддерживать рост. Достаточно большой источник ресурсов - внешние заимствования - в настоящее время испытывает сжатие. В этих условиях акцент внимания банков переместился с размещения средств на привлечение и поиск новых источников, в том числе и расширение притока новых вкладчиков. Кроме того, сейчас еще одно обстоятельство играет на руку банкам. В период высокой волатильности на фондовом рынке по соотношению риск/доходность банковские депозиты становятся одним из самых привлекательных источников инвестирования. А значит, рост рынка в 2008 году будет поддерживаться обеими сторонами.

Топ-30 банков по объему розничных депозитов на 01.01.2008:

Сбербанк; ВТБ24; Банк Москвы; Райффайзенбанк; Газпромбанк; Росбанк; Уралсиб; Возрождение; УРСА Банк; Промсвязьбанк; Альфа-банк; Петрокоммерц; Санкт-Петербург; Юниаструм Банк; Россельхозбанк; Бинбанк; ВТБ Северо-Запад; Глобэкс; Собинбанк; Инвестсбербанк; Сургутнефтегазбанк; Ак Барс; ВТБ; Балтийский банк; НОМОС-банк; Уральский банк реконструкции и развития; Русский банк развития; Московский индустриальный банк; НБ "Траст"; Ханты-Мансийский банк.

Рост ставок предсказуем

К концу 2007 г. средние ставки по ипотечному кредитованию поднялись на 1,1-1,5%, в январе-феврале 2008 г. о повышении объявил еще ряд банков. В ближайшее время рост ставок может продолжиться, прогнозируют эксперты. Это связано с по-прежнему непростой ситуацией на финансовых рынках и с удорожанием стоимости привлеченных ресурсов для большинства участников.

"Спрос на ипотечные кредиты несколько превышает предложение. Количество сделок по ипотеке уменьшилось по сравнению с осенью 2007 г., что связано как с повышением ставок, так и с более тщательным андеррайтингом, однако говорить о существенном спаде нет оснований", -- комментирует Юлия Костомарова, директор департамента продаж инвестиционного банка "КИТ Финанс".

Вместе с тем изменения в ипотеке позволят банкам снижать риски и формировать более качественные портфели, что, безусловно, положительно скажется на их финансовом положении. Говорить о снижении ставок в течение 2008 г. вряд ли придется.

"По нашим прогнозам, возрастут в большей степени процентные ставки у всех банковский организаций, не обладающих дешевыми денежными средствами (государственные, деньги населения, крупный иностранный капитал). Банки, выдававшие в 2007 г. кредиты с минимальными требованиями как к заемщикам, так и к первоначальному взносу, столкнулись с проблемой рефинансирования таких кредитов", -- отмечает Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО "Балтийская ипотечная корпорация".

Зависимость

Рефинансирующие организации тоже пристально следят за предоставляемыми на продажу закладными. Для заемщика в 2008 г. никаких улучшений не будет, ставки будут расти так же, как и требования к подтверждению дохода. Особенно пострадают заемщики, которые не могут- накопить достаточную сумму на первоначальный взнос и не имеют возможнос-ти официально подтвердить свои доходы.

"Пока не будет решена проблема российского вторичного рынка ипотечных кредитов и банки будут сильно зависеть от западных денег, ситуация в России будет прямолинейно зависеть от мирового кризиса", -- говорит Марианна Белькова.

Многие аналитики предсказывают, что в будущем ставки на первичном рынке будут только расти, поскольку кредиты, выданные на покупку квартиры на "первичке", невозможно рефинансировать до получения права собственности.

Ипотека дорожает 14-15,5% годовых составляют ставки по ипотечным кредитам на первичном рынке жилой недвижимости в Петербурге. В 2008 г. аналитики не прогнозируют понижения ставок.

Ипотечный кризис заставил управляющих валютными резервами стать осторожнее

Управляющие валютными резервами центральных банков стали менее расположены к риску на фоне кризиса на рынке кредитов, обращая внимание на надежность активов. Интерес к высокодоходным активам сохраняется. Стремление к высокой доходности через более рискованные активы быстро отошло на второй план.

Управляющие валютными резервами отметили, что мусорные облигации, ценные бумаги, обеспеченные ипотеками и другими долговыми обязательствами, стали менее привлекательными. Имеющие высокий рейтинг государственные ценные бумаги, напротив, пользовались популярностью у большинства управляющих.

На некоторое время остыл интерес к бумагам, обеспеченным ипотеками, и другим структурированным инструментам. Это продолжится до тех пор, пока финансовые институты, несущие потери от инвестиций в сектор ипотечного кредитования заемщиков с низким кредитным рейтингом, не привлекут новый капитал, и не восстановят жизнеспособность и доверие инвесторов к финансовым рынкам.

Вместо того, чтобы избегать высокорискованных активов, примерно половина управляющих считают, что акцент останется на возрастающей доходности фондов. Интерес управляющих к активам, номинированным в евро, продолжает возрастать. Почти две трети менеджеров сказали, что увеличили долю валютных активов, номинированных в евро.

Не все россияне знают, что такое ипотека

На дворе 21 век. Казалось бы, уже каждый должен знать, что такое кредитование, а тем более ипотека. Но оказалось, что не все понимают значение этого слова.

Национальное агентсво финансовых исследований провело опрос, по результатам которого выяснилось, что больше половины россиян до конца не понимают, что такое ипотека и "с чем ее едят".

Если сравнивать с подобными опросами, которые проводились в 2006 и 2007 годах, то станет понятно, что в 2008 году знания людей существенно не улучшились.

За год, процент тех, кто просто вообще ничего не знает об ипотеке, снизился с 18 до 15%. Количество россиян, которые знают об ипотеке только понаслышке сократилось с 44 до 36%.

Самая осведомленная категория граждан оказалась в возрасте 25 - 44 лет. То есть было выявлено 57% в возрасте от 25-34 лет и 54% в возрасте от 35 - 44 лет, которые хорошо понимают, зачем нужна ипотека и как ею можно воспользоватся.

Люди страше 60 лет в своем большинстве не интересовались этим вопросом и говорили, что не знают что такое ипотека.

По данным социологов, количество людей, которые определяли для себя "ипотечные кредиты" как мошенничество и обман весьма сократилось.

В 2007 году приток заграничного капитала в Россию удвоился

При этом большая часть притока капитала (более 70%) пришлась на кредиты — 87,8 млрд долл. Россия по-прежнему остается привлекательной для иностранного капитала. Однако возможная рецессия в США все-таки снизит поступление инвестиций до уровня 2006 года, полагают эксперты.

На прямые инвестиции в 2007 году пришлось 27,8 млрд долл., что в 2 раза больше, чем в 2006 году. В том числе взносы в капитал составили 14,8 млрд долл. (рост на 68,7%); кредиты, полученные от зарубежных совладельцев организаций, — 11,7 млрд долл. (рост в 3 раза). В портфельные инвестиции в 2007 году из-за рубежа поступило 4,2 млрд долл. (рост на 31,8%). В виде торговых кредитов в страну пришло 14 млрд долл. (рост 51,3%), прочих кредитов — 73,8 млрд долл. (рост в 2,6 раза).

В структуре инвестирования по видам экономической деятельности заметных изменений не произошло: в обрабатывающие отрасли пришло 31,9 млрд долл., в добычу полезных ископаемых — 17,4 млрд долл. Основными странами-инвесторами в 2007 году по-прежнему были Великобритания, Кипр, Нидерланды, Люксембург, Франция, Швейцария, Ирландия, Германия, США. На их долю пришлось 84% от общего объема накопленных иностранных инвестиций.

Жилье скоро может стать дешевым, но... недоступным

Начиная с 2004 года, российские банки стали массово занимать средства за рубежом. Ситуация для этого была вполне благоприятная - процентные ставки в США и странах Европейского Союза были невысокими, да еще и доллар постоянно дешевел - занимать было выгодно. Тем более что наше родное правительство в то же время начало активно выводить средства Стабилизационного фонда за рубеж, никак не используя их в российской экономике.

Именно на зарубежные деньги в нашей стране родилась ипотека, бурно вырос рынок потребительского и автомобильного кредитования. У этих зарубежных денег есть только один, но вполне известный недостаток - периодически их нужно отдавать.

Собственно, и это не очень страшно: сегодня отдали - завтра снова заняли. Проблема лишь в том, что занимать нам стали под более высокие проценты. Вовсе не из-за того, что наши бомбардировщики летают над американскими авианосцами, или из-за непризнания нами Косово. Просто "дешевые" деньги заканчиваются в Америке - основном кредиторе наших банков.

Проще говоря, в марте - апреле денег займут не всем нашим банкам, да к тому же - на менее выгодных условиях. Банки в свою очередь поднимут процентные ставки по ипотеке и уменьшат количество одобряемых займов.

Результат: денег на рынке недвижимости будет меньше, и это при том, что строительный комплекс оборотов сбрасывать не намерен.

Конечно, разового снижения цен на рынке по принципу "сегодня квартира стоила четыре миллиона, завтра - уже три" не будет. Скорее всего, будет медленная коррекция цен или цены просто будут стоять на одном уровне, снижаясь лишь под воздействием инфляции.

Подтолкнуть цены вверх может только один фактор, который сегодня не могут просчитать аналитики. По некоторым оценкам, до 30 - 40 процентов всего жилья в новостройках покупается так называемыми инвесторами, то есть людьми, которые берут квартиру не для проживания, а для последующей перепродажи. Среди этой категории покупателей (по крайней мере, в Иркутске) заметную долю составляют чиновники различных уровней и их родственники. Понятно, что доходы данной категории граждан зависят в первую очередь от коррупции и совершенно никак не связаны с процентными ставками в Америке. Эта категория покупателей вполне может себе позволить переводить взятки в недвижимость годами. В таком случае процесс коррекции цен на жилье может затянуться и Иркутск снова сможет "гордиться" своим званием третьего-четвертого города по стоимости жилья в стране.

Интересно решали подобную проблему китайские власти. Когда в крупных городах страны (особенно в Пекине и Шанхае) стоимость жилья начала расти на десятки процентов в год, незамедлительно были приняты законы, "остужающие" рост цен. В первую очередь были введены налоги на перепродажу жилья в первый год владения - и перепродавать стало невыгодно.
Во-вторых, был введен дифференцированный налог на имущество: чем дороже стоила квартира, тем он был выше. Все это позволило китайцам значительно снизить рост цен на недвижимость.

Сможет ли новый президент страны (вместе с премьер-министром) решиться на подобные меры - покажет время.

Росбанк перерос Россию

Росбанк получил международный рейтинг выше странового рейтинга России. Эксперты полагают, что благодаря этому в бумаги эмитента мо гут прийти иностранцы и пенсионные фонды.
Вчера международное агентство Fitch повысило долгосрочный рейтинг дефолта в иностранной и национальной валюте Росбанку с уровня ВВ- до А-, что выше странового рейтинга России ВВВ+. Краткосрочный рейтинг дефолта эмитента повышен с В до F2, рейтинг поддержки — с 4 до 1, долгосрочный рейтинг по национальной шкале — c А+ до ААА. Повышение рейтинга стало следствием сообщения о том, что французская группа Societe Generale реализовала опцион на покупку 30% и двух акций, увеличив свой пакет акций Росбанка до 50% плюс одна акция.

«Рейтинги Росбанка отражают мнение Fitch о высокой вероятности получения банком поддержки от Societe Generale в случае необходимости»,— говорится в пресс-релизе рейтингового агентства Fitch. Агентство Moody's также повысило рейтинги Росбанка до Baa3(P-3/Aaa.Ru).
По мнению экспертов, новость должна позитивно отразиться в первую очередь на долговых инструментах эмитента. Однако известие не вызвало сильного движения в котировках.
«Так как Societe Generale исполнила опцион на прошлой неделе, позитивная новость уже отыграна. Дальнейшее повышение рейтинга стало лишь следствием этого события и было вполне ожидаемо»,— отмечает аналитик ИК «Тройка Диалог» Екатерина Сидорова. Большинство бу маг Росбанка неликвидно, тем не менее на прошлой неделе замечено колебание котировок.
«По рублевому выпуску облигаций эффективная доходность к погашению к концу прошлой недели снизилась с 8,43% до 7,96% годовых. В условиях не вполне благоприятной конъюнктуры игроки рынка не торопятся отыгрывать повышение рейтинга. Тем не менее я не исключаю дальнейшего сужения спреда между рублевыми об лигациями Росбанка и кривой доходности ОФЗ»,— полагает начальник отдела анализа долговых инструментов Связь-банка Юрий Бодрин.

«Теперь кредитное качество Росбанка сопоставимо с таким заемщиком, как, например, ВТБ. Так что если Росбанк в дальнейшем решит размещаться, он может рассчитывать на уровень доходности, сопоставимый с банковскими бумагами первого эшелона»,— говорит Сидорова.
В дальнейшем повышениерейтинга все же приведет к расширению базы потенциальных инвесторов. «Теперь в бумаги могут вкладываться инвесторы, имеющие формальные ограничения по рейтингу бумаг. К ним, например, относятся пенсионные фонды»,— отмечает Сидорова. Кроме того, по мнению Бодрина, повышение рейтинга должно усилить интерес к бумагам эмитента и со стороны иностранных инвесторов. Акции Росбанка не отреагировали на изменение рейтинга, подорожав вчера на ММВБ на 1,69%, что чуть ниже рынка.

России дали отсрочку от кризиса

Экономисты инвестиционных банков не перестают строить прогнозы о том, насколько глубоко мировой финансовый кризис отразится на мировой экономике, и прежде всего экономике США. Большинство склоняется к тому, что рецессии американской экономике не избежать. В то же время эксперты сходятся во мнении, что на экономике России замедление экономического роста в США фактически не скажется, даже при падении цены нефти до $50 за баррель.

Экономисты глобальных инвестиционных банков и международных финансовых корпораций фактически в ежемесячном режиме обновляют свои прогнозы относительно развития экономической ситуации в мировой экономике в 2008 году. Положение дел в финансовом секторе США все еще остается главным фактором неопределенности для мировой экономики. Между тем все большее число исследователей сходится во мнении, что вероятность рецессии в американской экономике увеличивается. В "Кратком обзоре ситуации и перспектив ситуации в финансовом секторе США" Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) выделяют несколько основных предпосылок для углубления проблем в США и, соответственно, мировой экономике. Первая - возможный рост сбережений домохозяйств (сбережения остаются отрицательными), который приведет к "значительному сокращению потребительского спроса и запустит механизм рецессии". Вторая - рост ставки по ипотечным кредитам, что приведет к росту доли неплатежей и снижению потребительского спроса. "Кроме того, в условиях падающих цен на жилье дополнительно вырастут списания ипотечных бумаг и потребности в ликвидности",- отмечают в ЦМАКП. Третья - "значительное удешевление американского доллара в результате падения ставки ФРС повысит ценовую конкурентоспособность экспорта США по сравнению с экспортом из ЕС, Китая и Японии". Это, по мнению экономистов ЦМАКП, позволит перераспределить часть замедления экономического роста в США на другие страны.

Именно снижение спроса со стороны развивающихся стран расценивается экономистами ООН, Deutsche Bank, ЦМАКП и МВФ как основной риск для мировой экономики. В пессимистичном сценарии развития глобальной экономики в 2008 году ООН предполагает рост доли неплатежей по ипотечным кредитам, значительное ужесточение условий кредитования, обвал цен на рынке жилья и существенное обесценивание доллара США. Он предполагает рецессию в США (-1%) и замедление роста мировой экономики до 1,6% в 2008 году против 3,7% в 2007 году. Основной сценарий ООН предполагает окончание спада в строительной отрасли США в первой половине 2008 года, локализацию кризиса ликвидности и мягкое ослабление курса доллара. В соответствии с этим сценарием экономический рост в США замедлится в 2008 году до 2%, а мировой экономики - до 3,4%, что "близко к показателям 2007 года". Основной сценарий прогноза МВФ более пессимистичный: рост экономики США в 2008 году сократится до 1,5% по сравнению с 2,2% в 2007 году.

Между тем как экономисты ООН, так и экономисты МВФ сходятся во мнении, что влияние возможной рецессии в американской экономике на развивающиеся страны совсем незначительно по сравнению с влиянием на развитые страны. Это подтверждается и выводами экономистов Deutsche Bank, содержащимися в "Инвестиционной стратегии. Прогноз на 2008 год". "Макроэкономическая стабильность в России по-прежнему не вызывает опасений",- отмечается в докладе. В Deutsche Bank в качестве "подушки безопасности" подчеркивают значительные международные резервы Банка России ($474 млрд на конец 2007 года - 30% прогнозного ВВП на 2008 год) и не менее весомый стабфонд ($157 млрд - 10% прогнозного ВВП на 2008 год). "По мнению наших экономистов, даже при падении цен на нефть до $50 за баррель вопрос о секвестре бюджета не встанет в течение трех-четырех лет",- считают экономисты банка. Именно возможное снижение цен на нефть в результате падения спроса со стороны развитых стран большинство экономистов называли как основной риск для экономики России. Пока нефтяные цены уверенно растут - вчера за баррель WTI давали уже $100,1.

Самые популярные банковские услуги

По данным всероссийского изучения рынка корпоративных банковских и страховых услуг, проведенного Национальным агентством финансовых исследований, самой востребованной банковской услугой для российских компаний и предприятий в данное время является расчетно-кассовое сопровождение.

Кроме РКО, которое обозначили практически все предприятия-респонденты, спросом у крупных компаний также пользуются кредиты. За заемными средствами в кредитные учреждения обращаются более 45 % участвующих в опросе предприятий.

На третьем месте по численности отзывов � зарплатные проекты и пластиковые карты (около 43 %). Четвертое место по популярности с результатом в 21,2 % голосов заняли международные расчеты. При этом 19,5 % топ-менеджеров опрошенных компаний в качестве часто используемой банковской услуги назвали депозиты. Почти равное количество респондентов упомянули наравне с другими продуктами гарантийные операции (16,8 %) и инвестиционные услуги (13,6 %).

Менее всего корпоративные клиенты банков нуждаются в депозитарном обслуживании (10,1 %) и хранении, перевозке ценностей (11,7 %). Примечательно, что всего 3 % участников опроса не прибегают к услугам кредитных организаций. По мнению экспертов, это может свидетельствовать о том, что в настоящий момент почти каждое предприятие пользуется тем или иным банковским продуктом.

Кроме того, как отмечают представители уральских банков, возрастающий спрос на банковские услуги заставляет кредитные организации быть более универсальными в обслуживании предпринимателей. В частности, СКБ-банк, наряду с классическими услугами: РКО, кредитованием, инкассацией и зарплатными проектами � предоставляет относительно новые, но очень востребованные услуги лизинга и факторинга.

Всего в данном опросе приняли участие 2,2 тыс. ведущих российских предприятий, работающих в различных регионах РФ. При этом в выборку вошли преимущественно компании с численностью сотрудников более 500 человек. Сфера деятельности компаний распространяется на все основные сегменты российской экономики от сельского хозяйства до авиастроения.

 

Прибыль крупнейших банков РФ возросла

Прибыль 30-ти крупнейших банков России на 1 января 2008 г. составила 393 млрд 568 млн 344 тыс. руб., увеличившись на 40,7% по сравнению с 279 млрд 772 млн 721 тыс. руб. на 1 января 2007 г. (с учетом финансовых результатов предшествующих лет). Об этом свидетельствует агрегированный балансовый отчет 30-ти крупнейших банков РФ, опубликованный сегодня Центральным банком России.

Совокупные активы 30-ти крупнейших банков возросли с 9 трлн 514 млрд 871 млн 465 тыс. руб. на 1 января 2007 г. до 13 трлн 964 млрд 604 млн 579 тыс. руб. на 1 января 2008 г. (на 46,8%).

Средства 30-ти коммерческих банков на счетах в Центральном банке РФ и в уполномоченных органах других стран на 1 января 2008 г. составляли 626,726 млрд руб., а на корсчетах в комбанках - 243,316 млрд руб.

Ссудная задолженность 30-ти крупнейших банков на 1 января 2008 г. равнялась 10,198 трлн руб., а просроченная задолженность по кредитам, депозитам и прочим размещенным средствам - 127,703 млрд руб. Кредиты и прочие размещенные средства, предоставленные нефинансовым предприятиям, составляли 6,743 трлн руб., а кредиты, депозиты и прочие размещенные средства, предоставленные банкам � 892,41 млрд руб.

Вложения в ценные бумаги на 1 января 2008 г. составили 1,796 трлн руб., в том числе в долговые обязательства РФ � 450,392 млрд руб.

Средства клиентов в 30-ти крупнейших банках составляли 8,417 трлн руб., в том числе средства бюджетов - 11,918 млрд руб., внебюджетных фондов - 15,193 млрд руб., средства на счетах физических лиц - 3,957 трлн руб. (в том числе вклады физлиц � 3,881 трлн руб.).

Кредиты, депозиты и другие привлеченные средства, полученные банками от ЦБ РФ, составляли 29,7 млрд руб., а кредиты, депозиты и другие средства, полученные от других банков � 2,04 трлн руб.

30 крупнейших банков к 1 января 2008 г. выпустили долговых обязательств - облигаций, депозитных и сберегательных сертификатов, векселей и банковских акцептов - на общую сумму 730,221 млрд руб.

В перечне 30-ти крупнейших банков на 1 января 2008 г. произошли следующие изменения по сравнению с 1 декабря 2007 г.: включен Русь-банк и исключен БИНбанк.

В состав списка на 1 января 2008 г. входили: Абсолют-банк, банк "Ак Барс" (Республика Татарстан), Альфа-банк, Банк Москвы, ЗАО "Банк Сосьете Женераль Восток", Банк ВТБ, Банк ВТБ 24, Банк ВТБ Северо-Запад (Санкт-Петербург), банк "Возрождение", Газпромбанк, банк "Зенит", МДМ-банк, НОМОС-банк, банк "Петрокоммерц", Промсвязьбанк, Райффайзенбанк, Росбанк, Россельхозбанк, банк "Русский стандарт", Русь-банк, банк "Санкт-Петербург, Сбербанк России, Связь-банк, Ситибанк, Транскредитбанк, Национальный банк "Траст", банк "УРАЛСИБ", УРСА Банк (Новосибирская обл.), Юниаструмбанк, банк "ЮниКредит".

Процент не ждет

С начала года ставки по ипотечным кредитам подняли Альфа-банк, Банк Москвы, Городской ипотечный банк (ГИБ), МБРР, Первый чешско-российский банк — в среднем на 0,25-1 процентный пункт. На прошлой неделе к ним присоединились «ВТБ 24» и «Уралсиб». Первый увеличил ставки по кредитам без первоначального взноса на 0,75-1 пункта. Теперь ссуду на жилье на вторичном рынке в нем выдают под 12,5-13,5% годовых в рублях и 10,5-12,5% в долларах. «Уралсиб» поднял ставки ссуд на готовое жилье в рублях на 0,4-0,8 пункта до 12,3-12,9% годовых, в долларах и евро — на 1,3-1,5 пункта до 11,5-12,3% годовых.

Что будет с ценами на жилье?

Большинство аналитиков полагают, что резкий рост цен на недвижимость, наблюдавшийся в январе, – явление временное.

«Ожидаемый в этом году рост цен на московскую недвижимость в 10–20%, похоже, будет отыгран по большей части в первые месяцы года. Начиная с мая может наступить стагнация и даже коррекция. В 2009 г. также ожидается рост на уровне 10–15%», – выражает их мнение руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко.

А вот гендиректор информагентства Rway Александр Крапин думает иначе: «К середине 2009 г. цены на московское жилье могут снизиться на 30–40%, поэтому я рекомендовал бы не торопиться с приобретением жилья». Банки стали осторожнее относиться к заемщикам с серым доходом. Так, в ГИБ ставки для таких заемщиков повышены в пределах 1 пункта.

В январе индекс кредитного брокера «Фосборн хоум» (отражает средневзвешенный уровень ставки, под которую можно было взять ипотечный кредит через этого брокера) подрос по сравнению с декабрем на 0,06 п. п. до 9,96% годовых в долларах и на 0,16 п. п. до 11,48% годовых в рублях. В ноябре он составил 9,98% и 11,5% соответственно.

Будет больше

По мнению экспертов, снижение ставок по ипотеке может продолжиться. «В ближайшие полгода-год банки скорее всего будут ужесточать условия ипотеки», — говорит исполнительный директор «Юникредит банка» Максим Кондратенко.

«Мы зависим от финансирования на западных рынках: если заимствования будут затруднены, то и ставки будут выше», — поясняет начальник управления продаж ГИБ Дмитрий Шапочкин. По мнению старшего аналитика агентства «Русрейтинг» Виктории Белозеровой, весьма вероятно дальнейшее повышение ставок во всех банках — по большому счету сложности с рефинансированием и фондированием в той или иной степени есть у всех кредитных организаций. «В стороне от повышения ставок не окажется и Сбербанк», — уверена Белозерова. Ставки будут расти не только по ипотеке, но и по прочим кредитам, особенно по потребительским, считает гендиректор «Интерфакс-ЦЭА» Михаил Матовников.

Ждать нельзя

Такие прогнозы провоцируют спешить с оформлением кредита. Ведь для ипотеки даже незначительные повышения ставок существенны. «Рост ставки даже на 0,5 пункта заметно отражается на сумме кредита», — напоминает Кондратенко. Семье с доходом 100 000 руб. в месяц под 10,5% годовых могут выдать кредит на покупку жилья на сумму около 5 млн руб., а под 11% годовых — на 160 000 руб. меньше.

«Я бы рекомендовал не тянуть и сейчас подавать заявление на одобрение кредита. Причем сразу в несколько банков», — говорит Шапочкин. По словам руководителя отдела по работе с клиентами Независимого бюро ипотечного кредитования Кристины Рзаевой, обычно, если заемщик подписывает кредитный договор в период действия решения о выдаче ссуды, для него будут действовать старые ставки, которые действовали в банке в момент одобрения кредита.

По оценкам брокеров, весь процесс получения ипотеки при наличии недвижимости занимает от двух недель до двух месяцев. Единственный аргумент против срочной покупки жилья — предположения отдельных экспертов рынка недвижимости о том, что столичные квадратные метры через год станут дешевле.

Ипотека: ставки повышаются, гайки закручиваются

В ипотечной жизни наступают несладкие времена. Напомним, что в январе произошло два заметных и не очень приятных события. Во-первых, Центробанк признал, что ситуация с ликвидностью неважная: из-за кризиса на мировом финансовом рынке, наши банки, занимавшие дешевые деньги на западе, либо лишились этой возможности, либо им деньги будут доставаться на более жестких условиях. Во-вторых — Высший арбитражный суд постановил, что банки больше не могут требовать от заемщика страховать свою жизнь. Банкиры ответили, что тогда придется повышать ставки.

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил расспросить профессионалов ипотечного рынка о том, как отразятся на ипотечных ставках кризис ликвидности и решение ВАС о незаконности требований страховать жизнь заемщика.

Мы задали экспертам следующие вопросы:

1. За счет чего банки пополнят «свои закрома» — привлекут средства населения, станут развивать вторичный рынок ипотечных бумаг?

2. Станет ли отечественная ипотека рублевой из-за трудностями с кредитованием на Западе?

3. Повысятся ли ставки по ипотечным кредитам в силу этих причин – финансового кризиса и решения ВАС?

4. Будут ли ужесточаться требования к заемщикам?

Банки выйдут на мировые стандарты
Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечного кредитования» Альфа-Банка:

1. Банки усиливают работу по привлечению депозитов частных лиц, поднимают процент по депозитам. Кроме того, активизировалась деятельность по продаже ипотечных портфелей.

2. По долларовым кредитам вполне вероятно повышение ставок, это связано и с «падением» курса доллара, и с ипотечным кризисом в США, который повлек за собой удорожание иностранных заемных средств. При сложившейся ситуации ставки по рублевым и долларовым кредитам могут сравняться.

Сегодня москвичи предпочитают брать кредиты в долларах, жители регионов – в рублях. В портфеле Альфа-Банка 45% - это ипотечные кредиты в долларах, а 55% - в рублях. В целом по рынку 30% - ипотечные кредиты в иностранной валюте, а 70% - в рублях.

В связи с увеличением количества регионов, где работает Альфа-Ипотека (сейчас 30, и до конца года планируется открытие новых филиалов), мы прогнозируем рост доли именно рублевых кредитов в Альфа-Банке. По нашим оценкам в России в следующем году до 80% всех ипотечных кредитов будет выдаваться в рублях.

Многие банки уже подняли ставки по ипотечным кредитам. В течение года возможен дальнейший рост ставок, если ситуация на рынке фондирования не улучшится.

3. Сейчас комплексное страхование обходится заемщику в 1-2% от стоимости залога — эта цена страховщика обусловлена многолетним анализом рисков. Цена банка за отмену страховки будет выше, поскольку он не обладает соответствующей статистикой и учитывает фактор промедления с продажей залога.

4. В последнее время банки начинают придерживаться мировых стандартов при выдаче кредитов. Ранее была упрощена проверка платежеспособности. большей части заемщиков банки просто «верили на слово». Банки отказывались от системы поручительства, выдавали кредиты без первоначального взноса, клиентам с плохой кредитной историей или вообще под залог недвижимости предлагали кредиты «на любые цели». В новых условиях такие программы банки будут сворачивать.

Из-за преференций заемщикам не должны страдать вкладчики
Владимир Пономарев, вице-президент АСР, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка:

1. Основным источником доходов банка являются средства граждан, а также привлечение средств с рынков внешнего заимствования — как из России, так и из-за рубежа. В этих условиях ликвидности важную роль должен и будет играть Центробанк.

Надеяться на то, что развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг дает вклад в пополнение ликвидности, пока не приходится. У нас сейчас есть проблемы со сделками по секьюритизации.

2. Отечественная ипотека сегодня в основном рублевая. В зависимости от региона, где у населения накопления в долларах, можно брать кредиты в долларах. Но в связи высоким инвестиционным рейтингом России, кредиты можно предоставлять в рублях и номинировать на рубль при выпуске и размещении ипотечных ценных бумаг за рубежом, поскольку доходность по рублю сейчас максимально высокая. Сам опрос о том, какая будет ипотека рублевая или долларовая – не принципиален. Это абсолютно не кризисное явление.

3. Ставки по ипотечным кредитам повышаются. По разным оценкам - от одного до двух процентов. Это связано с финансовым кризисом Цена привлеченных денег из-за рубежа выросла. Также несколько поднимутся процентные ставки. Все будет зависеть от того, как долго будет длиться этот кризис.

Решение Высшего Арбитражного суда о незаконности требований страхования жизни и здоровья заемщика – это, с моей точки зрения, негативный фактор. Представьте, что заемщиком выступает единственный кормилец в данной семье. Он умирает. Если его жизнь застрахована, семья получит определенную сумму денег, и сможет выплатить кредит. Если жизнь не застрахована, — у семьи появляются огромные проблемы.

Без страхования жизни повысятся риски, а, следовательно, и процентные ставки национального кредита. Когда говорят, что таких условий нет в США, то забывают, что каждый или почти каждый гражданин США застрахован, и нет необходимости прописывать это специальными правилами при ипотечном кредитовании.

У нас механизмы страхования развиты крайне слабо. Поэтому банки вправе требовать выполнения таких правил, которые защитят их интересы и в конечном итоге — заемщиков. Банк живет за счет вкладчиков, если давать преференцию ипотечным заемщикам, то вкладчики будут ущемлены.

4. Мы должны извлечь уроки из этого кризиса, значит, должны быть ужесточены условия предоставления ипотечных кредитов, то есть проверка платежеспособности потенциального заемщика.

Строгостей и так хватает
Дмитрий Балковский, генеральный директор Независимого Бюро Ипотечного Кредитования:

1.Одним из последствий кризиса станет возврат к традиционным для банков источникам финансирования, — привлечению вкладов. На секьюритизацию, по крайней мере, в краткосрочной перспективе, надеяться не приходится.

2. За последние полгода мы наблюдаем в нашей компании повышенный спрос именно рублевых кредитов, связано это с недоверием людей к доллару. Можно прогнозировать, что в ближайшее время рублевая ипотека будет расти. Банки по-прежнему будут привлекать доллары, но в сложившихся условиях, скорее всего, ставки будут немного подняты. Не стоит забывать и об экзотических валютах - франках и йенах. Очень привлекательные предложения от 6% годовых позволят увеличить долю нерублевых кредитов на рынке.

3. Ставки и так уже высокие – кредиты под 18% годовых согласится взять один из миллиона, поэтому повышать дальше уже нельзя.

4. Требования к заемщикам также уже ужесточены достаточно.

Погашать кредит придется родственникам
Татьяна Копыстыринская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:

3. Отмена обязательного страхования жизни и здоровья заемщика имеет свои плюсы и свои минусы:

Плюсы:

— уменьшается сумма первоначальных затрат заемщика при выдаче кредита. Чаще всего, если созаемщиков двое, то и страховать нужно тоже двоих человек. Тариф страховых компаний на сегодня приблизительно составляет 0,7% от суммы кредита, увеличенной на 10 %. Если сумма кредита будет 100000 долл. США, то страховой тариф составит 840 долл. США. И это ежегодно возобновляемая сумма.

Минусы:

— в случае утраты трудоспособности, смерти и т.д., гасить кредиты будут либо поручители, либо будет реализовано заложенное недвижимое имущество. Исключение — залог ценных бумаг или дополнительное обеспечение;

— возможно изменение процентных ставок и условий. Могут ужесточиться требования к заемщикам, достигшим определенного возраста. Но, как и всегда, банки совместно со страховыми компаниями найдут выход из сложившейся ситуации. И та прибыль, которая возникала у страховых компаний в связи со страхованием клиентов банков-партнеров, будет получена иным способом. Банки, смогут покрывать свои риски с помощью, например, более высокой процентной ставки или введения какого-нибудь дополнительного платежа.

Стоимость денежных ресурсов по вкладам и кредитам растет
Валерий Калинин, советник председателя правления АКБ «ФОРА-БАНК» (ЗАО):

1-2. Что касается кризиса ликвидности на рынке ипотеки, то банки будут искать разные способы привлечения денежных средств для того, чтобы выдавать кредиты. Замечу, что для целей рефинансирования неважно, в какой валюте выдают кредиты – в долларах США, евро, или российских рублях. Важнее другое, — стоимость привлекаемого ресурса. А она возрастает, соответственно, и растут размеры процентных ставок по ипотечным кредитам. Но банки, имеющие сформированные портфели ипотечных кредитов, будут пытаться рефинансировать их у зарубежных инвесторов, поскольку у нас в стране круг инвесторов, готовых покупать пулы таких кредитов, довольно ограничен.

Вполне очевидно, сегодня западные инвесторы будут менять условия и для реинвестирования, и для предоставления заимствований.

А стоимость займов сегодня растет и у нас. Это видно по ставке РЕПО, по которой на рынке межбанковского кредитования (МБК) привлекаются кредиты на короткие сроки. Еще недавно эта ставка была не более 4%. Сегодня она выросла до 6,25%. Это говорит о том, что стоимость денежных ресурсов подрастает на всех финансовых рынках, и это одна из причин роста ставки рефинансирования ЦБ РФ на четверть процента.

3. Пока эффект от решения Высшего арбитражного суда окончательно неясен, и, видимо, банки – ипотечные кредиторы будут действовать по своему усмотрению. Представляется, что они будут стремиться компенсировать отсутствие этого вида страховки.

Такое судебное решение не может не вызвать сожаления, поскольку оно станет тормозом в расширении доступности ипотечного кредитования. Да и вообще, вмешательство в законную деятельность ипотечных кредиторов и заимодавцев, которые имеют полное право самостоятельно устанавливать условия предоставления кредитов и требования к заемщикам, явно диссонирует с общей ситуацией на рынке ипотеки. Без страховки жизни заемщика, ухудшается качество кредитов, а значит, банку, имеющему ипотечный пул ипотечных кредитов, будет сложнее его рефинансировать средства, то есть найти инвестора, который согласится выкупить такие кредиты. Безусловно, это осложняет деятельность ипотечных банков, тем более в условиях мирового финансового кризиса. Поэтому, представляется, что ипотечным кредиторам и заимодавцам стоило бы объединить свои усилия, и добиться, того чтобы страхование жизни заемщика было сохранено на законных основаниях.

4. Какие последствия ждут заемщиков? Видимо, некоторые банки сократят предложение, иные откажутся от ипотечных программ без первоначального взноса, другие - повысят требования к минимальному размеру первоначального взноса. Может также произойти некоторый рост размеров процентных ставок по кредитам, пересмотр требований к андеррайтингу заемщиков (оценки их кредитоспособности).

Ставки уже выросли
Артис Вейпс, директор ипотечного агентства «Ипполит»:

1. Источники средств в банках — депозиты, кредиты под залог ценных бумаг, иные займы. Подняв ставку рефинансирования, ЦБ преследует цель борьбы с инфляцией. Следствие данного действия — повышение ставок по кредитованию и ставок по депозитам. Какой-то части населения станет непосильной ноша платы по кредитам, а сумма денег, которую домохозяйство готово было направить на плату по кредиту, будет направлена на накопление, то есть, - снова в банк. Однако, учитывая планы правительства улучшать жилищные условия граждан и обещания к 2010 году выдавать 1 млн. кредитов в год, средств накопления населения не хватит, поэтому развитие вторичного рынка ипотечных бумаг выглядит неизбежным.

2. Валюта кредита, в основном, выбирается исходя из стоимости заимствования, и редко, опираясь на валюту, в которой получают доходы. Получая кредит не в той валюте, в которой заемщик получает доходы, человек добровольно берет на себя риск. Люди не осознают, что внезапное укрепление доллара может привести к дефолту с их стороны, т.е. возможности потерять недвижимость, за которую они уплатили немалую сумму денег и потратили несколько лет своей жизни. Со временем отечественные банки станут более жестко смотреть на это. Это не означает, что валюта полностью вытеснится с российского рынка, но количество ипотечных кредитов, выданных в национальной валюте, неизбежно вырастет. Хотя бы потому, что платежным средством на территории РФ является рубль.

3. Ставки уже выросли на 1,5-2 процентных пункта по сравнению с предложениями банков каких-то полгода назад. В ближайший год маловероятно, что ставки начнут снижаться, а средняя стоимость заимствования по ипотечным кредитам на вторичном рынке недвижимости будет составлять 11-13% годовых для рублевых кредитов. Ставки уже отыграны, решение ВАС больше повлияет на рынок страхования. Возможно, мы увидим изменения в структуре заключаемых договоров, т.е. титул и имущество отдельно, жизнь и здоровье отдельно.

4. Ипотечный кризис в стабильной с экономической точки зрения Америке станет серьезным уроком отечественным кредиторам. Чтобы снизить риск дефолтов, объявленных по ипотечным кредитам, потребуется дальнейшее ужесточение требований к заемщикам.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости

Эксперты нас не утешили, зато резанули всю правду. А правде надо смотреть в глаза. Итак, попробуем резюмировать информацию:

- Деньги банки будут искать у нас (вкладчиков и клиентов) и все на том же Западе, который наверняка поднимет ставки. «Нашенского» рынка ипотечных бумаг у нас пока нет, но его во чтобы то ни стало надо делать.

- По мнению некоторых участников опроса рубли или доллары будут – неважно. Тем не менее, есть тенденция разворота рынка в сторону рубля. Ставки по рублевым и долларовым кредитам могут сравняться,

- Решение ВАС об отмене страхования жизни практически все оценили негативно, и последствия этого решения вкупе с кризисом очевидны – рост ставок на 1-2 процента, сворачивание «рисковых» программ.

- Заемщиков будут «трясти» и серьезно проверять. Однако «ужесточать» надо тоже в меру, чтобы не распугать клиентов.

Будет ли в России ипотечный кризис?

Сегодня у нас модно кризисы отрицать: хоть там весь мир сотрясается, а в России будет все в порядке, поскольку нефть добывается и вертикаль власти пока не кренится. Уже только ленивый не высказал своего прогноза относительно ипотеки в России, причем в отечественных СМИ преобладают оптимистичные точки зрения, а в зарубежных – пессимистичные. Пришло время обобщить их на Restate.ru.

 Американский ипотечный кризис все-таки заставил заволноваться тех, кто планировал взять ипотечный кредит или уже взял его.  Как минимум треть пришедших 9 февраля на «День ипотеки» собрались на круглый стол «Есть ли будущее у ипотеки?» с намерением узнать – как затронет их отношения с банками кризис, стартовавший в Америке. На этот вопрос почти все участники рынка с уверенностью отвечают: 

«Нет, кризиса не будет»

 Что любопытно, они вторят при этом нынешнему главе нашего государства, который еще во время последней прямой линии  сказал: «Банковского кризиса не будет, денежной реформы не будет». В основе этой уверенности Президента базируются макроэкономические показатели страны, которые в последнее время только улучшались. Казалось бы, у такой сверхдержавы, как Америка, эти показатели тоже не так уж плохи. Но некоторые условия выдачи ипотечных кредитов в наших странах различаются.

 «В Америке есть Федеральная резервная система, которая призвана бороться с экономическим спадом, - объясняет Игорь Жигунов, член правления Городского Ипотечного банка. – «Она в завивсимости от коньюнктуры повышает или понижает «стоимость денег» в стране. Именно из-за ее мер ипотечные кредиты подешевели настолько, что их можно было взять под 4-5% годовых». Виновата оказалась, по мнению Игоря Жигунова, «плавающая» кредитная ставка: она с гуманных 4-5 повысилась до жестких 20-25%. Заемщики, располагающие невысоким доходом, не смогли выплачивать кредит в таком объеме. Вся система посыпалась, как карточный домик: деньги по кредитам перестали возвращаться, и многие из них были признаны дефолтными. Банки из-за этого перестали выдавать новые кредиты, но начали занимать друг у друга деньги. Закладные, которые оформляют при выдаче ипотечного кредита, являлись обеспечением ценных бумаг, на фондовом рынке с ростом риска их перестали покупать. В результате кредитные организации понесли миллиардные убытки.

  В России подавляющая часть ипотечных кредитов выдается с фиксированной ставкой – аналитики советуют отталкиваться именно от этого факта. Кроме того, «ипотечный разврат» в виде отсутствия первого взноса, финансирования более 100% стоимости жилья и срока возврата более 30 лет в России почти не практикуется. А именно эти факторы подтолкнули банковский кризис в Штатах.  Суровые условия ипотечного кредитования в России, а также то, что сам по себе этот механизм пока не особенно развит – все это затормозило у нас проявления кризиса. Операторы рынка недвижимости и банки пока не пострадали. Юлия Вербицкая, консультант Генерального директора "МИЭЛЬ-Брокеридж" по ипотеке  заявила на прошедшей 4-5 февраля Второй ежегодной конференции "Секьюритизация в России и СНГ": 

"Оценивая ситуацию с ипотекой на сегодняшний день, могу сказать, что кризис ликвидности на развитие ипотеки в России не отразился, - отметила в ходе дискуссии Юлия Вербицкая. - По данным нашей компании, количество сделок с привлечением ипотечного кредита не сократилось. Наоборот, наблюдается постоянная тенденция к увеличению объемов ипотеки. В России сейчас доля рынка ипотеки от общего рынка недвижимости занимает примерно 15-20%. В разных регионах этот показатель составляет от 5% до 20% рынка. Мы проходим этап активного становления рынка ипотеки".  Означает ли это, что Россия застрахована от кризисных явлений? Далеко не все в этом уверены: ведь оптимистичные заявления особенно часто звучат накануне острых событий. Некоторые аналитики предсказывают: 

«Да, кризис будет»

Логично предположить, что он  выразится как в Америке, повышением ставок по текущим кредитам. Едва ли кто-нибудь из экспертов возьмется точно предположить, что будет с нашими «фиксированными» ставками через два года. Например, Герман Греф загадывал в декабре не далее второго квартала 2008 году, обещая небольшое повышение. «Есть инвестор, который покупает ипотечные ценные бумаги», - объясняет Жанна Данилова, начальник отдела ипотечного консультирования в Центре ипотечного консультирования. – «В нашей стране это государственные организации. Так Пенсионный фонд не получил по этим бумагам ожидаемой прибыли. Теперь он предъявит по ним свои требования, а ведь бумаги-то обеспечиваются деньгами заемщиков. Следовательно и ставки по ипотечным кредитам могут в ближайшее время подрасти». Кроме того, кредитный бизнес строится далеко не на одной возможности получить проценты с заемщиков. Наращивая ипотечные портфели для последующей перепродажи, первичные кредиторы зачастую кредитуют заведомо неплатежеспособных заемщиков, принимая в расчет их неподтвержденные источники доходов и завышенную оценочную стоимость предлагаемого в залог жилья.

 Рано или поздно жилье перестанет дорожать с такой скоростью, и «рискованные» заемщики не смогут вернуть свои кредиты. Увеличение просроченной задолженности вызовет у первичных кредиторов сложности с рефинансированием ипотечных требований. А это, в свою очередь,  может вызвать конфликты с рефинансирующими организациями и прочими кредиторами, разрыв связей с ними.Когда крупные банки говорят: «Ипотечный кризис России не грозит», они подразумевают: «Мы останемся при своих показателях и не обанкротимся». В первую очередь неприятности коснутся местных, региональных ипотечных операторов, которые работают  с  нарождающимся средним классом. Конечно, кризисные явления затронут и самих заемщиков и всю инфраструктуру, которая обеспечивает связь всех слоев общества с кредитными организациями.

Слой «неблагонадежных» заемщиков, обладателей серых зарплат и большого количества иждивенцев станет для банков неинтересной клиентурой. Кредитные брокеры потеряют значительную часть своих подопечных, а значит  сами окажутся в уязвимом положении. Что бы там ни говорили представители отечественных банков, российская модель ипотечного рынка очень похожа на американскую. На нем выдаются как прямые ипотечные кредиты, так и проводится их секъюритизация, то есть работает рынок рефинансирования ипотечных кредитов. Это значит, что и беды американского ипотечного рынка могут быть заимствованы нами. Ведь и в России в нескольких банках были открыты программы с минимальным первым взносом по кредиту, а ВТБ24, например, пусть в рекламных целях – но открыл кредитную линию на 50 лет.

Чему верить и на какие прогнозы опираться? Возможно, обе точки зрения верны наполовину. То есть кризис затронет Россию, как и весь мир, просто несколько позже – в течение 3-5 ближайших лет. Есть вероятность, что последствия этого кризиса будут для России мягче: уверенность в этом власть придержащих основывается на том, что проявления кризиса можно будет быстро компенсировать за счет специальных государственных программ. Правительство РФ давно обещает разработать  инструменты по предупреждению в России ипотечного кризиса. Остается надеяться, что меры эти будут эффективными, и применить их успеют еще до того, как региональные операторы начнут заявлять о банкротствах.

Зарплатные карты приобретают популярность

Популярность зарплатных карт растет с каждым годом. Люди имеют возможность получать зарплату и кредиты на одну карту. Зарплатные перечисления могут служить погашением ежемесячных выплат по кредиту. Это весьма удобно, так как не надо постоянно бегать в банк, стоять в очереди, чтобы внести деньги на счет.

Уже сейчас многие сотрудники предприятий могут свободно выбрать тот банк, у которого хотели бы получить карточку и в дальнейшем воспользоваться его услугами кредитования.

Чем интересен зарплатный проект банкам?

1. Клиент имеет одну карту, получает на нее зарплату и может воспользоваться кредитными продуктами банка.

2. На "положительный остаток" начисляется от 1-2% процентов от суммы.

3. Клиент имеет возможность удаленно управлять своими вкладами или погашать выплаты по кредиту.

4. Карта может выступать как средство безналичного расчета.

Что препятствует увеличению зарплатных карт?

1. В своем большинстве, люди привыкли получать деньги на руки, они должны лежать "поближе" в кармане или в кошельке.

2. Большинство людей просто не понимают предназначение этого банковского продукта.

3. Многие боятся пластиковых карт, боятся их потерять, вместе со своими сбережениями, боятся сломать, боятся что их проглотит автомат или украдут мошенники.

Преимущества зарплатных проектов для организации и сотрудников

1. Сотрудники независимы от определенного времени выдачи зарплаты через кассу. Не надо стоять в очереди и терять свое драгоценное время.

2. Вы можете снять деньги в любой момент, так как сеть банкоматов сейчас у каждого банка достаточно обширна.

3. Расходы организации на "выдачу" зарплаты снижаются: сокращается объем операций в бухгалтерии, решаются проблемы получения, транспортировки, хранения денежных средств, упрощается процедура выдачи заработной платы в условиях полной конфиденциальности.

Люди смогут осознать все преимущества зарплатных карт именно тогда, когда поймут, что это упрощенный и улучшенный способ получения денег. К тому же, любой банк, намного охотнее выдает кредит заемщику, если у него есть зарплатная карта этого банка.

Автокредит становится дороже

Эксперты считают, что кредит на автомобиль в наступившем году получить будет сложнее и дороже.

Общее ужесточение требований к заемщику коснется и людей, желающих воспользоватся программами автокредитования.

"Требования к заемщикам ужесточатся наверняка. Возможно, потребуется предоставлять больше документов и справок, увеличатся сроки согласования. В любом случае, отказов в выдаче кредитов на покупку автомобилей будет больше", - заверила аналитик инвестиционной компании "Энергокапитал" Елена Ручьева.

Перспективы автомобильного рынка на этот год кажутся специалистам весьма туманными. Существует вероятность повышения ликвидности, а, следовательно, и повышения ставок по автокредитам аналогично ипотеке.

В 2007 году темпы роста автокредитования были значительно ниже, чем в 2005  -2006 году. В 2008 году, ожидается замедление темпов роста кредитования, будет повышаться цена на автомобили. При этом спрос, скорее всего, останется устойчивым.

Сроки рассмотрения заявок за 2007 год составили примерно от 1 часа до трех дней, средние процентные ставки по автокредитам составили от 11-16% годовых.

Утешает только одно, в ближайшем будущем не ожидается повышения ставок  для клиентов по программам, где требуется подтверждение дохода заемщика.

Банки предпочитают не выдавать ипотеку под аренду имущества

В последнее время заемщики по ипотеке часто практикуют прием "сдачи" покупаемого имущества в аренду. Всем хочется получать дополнительный доход, с помощью которого и будут оплачиваться "ипотечные счета". Но, банки,  относятся к такой практике весьма неоднозначно.

Для тех у кого,  уже есть недвижимость, и кто желает купить еще одну квартиру, это несомненно  хороший способ инвестирования денег. Ипотечный кредит будет оплачиваться со средств "аренды" помещения. Если делать все грамотно, то нужно заметить,  такое занятие является весьма прибыльным.

Но, несмотря на то, что аренда, как-бы, подстраховывает банк, и является дополнительным залогом возврата основного кредита, банки все равно относятся к таким манипуляциям весьма недоверчиво. Существует немало желающих, расплатится за ипотеку только средствами, которые они будут получать от аренды имущества.   От подобных аренд резко возрастает возможность наступления "страховых рисков", потому что,  сам заемщик не может постоянно контролировать ситуацию и следить за состоянием залогового имущества.

Михаил Кудряшов начальник отдела страхования имущества СОАО "Регион" так комментирует возникновение подобных ситуаций -  "Если собственник жилья намеревается сдавать его в аренду, то тариф для него будет на 20-30% выше базового, так как риск наступления страхового случая повышается. В стандартном договоре должно быть указано, что квартира будет сдаваться в аренду. Если информация искажена и причиной наступления страхового события стали действия (или бездействие) арендаторов, то компания вправе отказать в выплате".

По словам экспертов, часто случается, когда заемщикам приходится брать дополнительный кредит, чтобы привести "залоговую" недвижимость по ипотеке в нормальное состояние. Нужно помнить о том факторе, что арендаторы, всегда воспринимают снимаемое жилье, как "не свое" и, иногда, не следят за сохранением квартиры в нормальной состоянии. Ведь, чужое никогда не жалко.

Теперь банки получили право на проверку того, как используется недвижимость взятая по ипотечному кредиту. Если, банк узнает о том, что квартира сдается, без его согласия , и нарушеается договор, то кредитор имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

В связи с ипотечным кризисом в США, эксперты отмечали в начале 2008 года ужесточение требований ко всем заемщикам, заявки стали рассматриватся в срок до трех недель. Приоритетным направлением работы банков, с начала этого года, стала тщательная проверка заемщиков на платежеспособность.

Несмотря на все ужесточения, эксперты полагают, что спрос на ипотеку останется таким же высоким, как и раньше.

Кредит из портфеля

Жить в долг стало нормой жизни. За потребительскими кредитами в банки направился корреспондент "РГ". Учебная задача - взять наиболее выгодный кредит, чтобы потом не было мучительно больно за деньги, бесцельно потраченные на выплату процентов.

Что за комиссия?

На первом этапе знакомство с условиями потребительского кредита пришлось ограничить сбором рекламных листовок. Тем не менее на 11 офисов Ярославля корреспонденту "РГ" терпения хватило.

Чтение буклетов искупило все мытарства: один банк предлагал кредит в 100 тысяч рублей под смешные 11 процентов годовых! И платить всего три тысячи в месяц. Правда, после первых восторгов под крупными, полужирными "выгодно" и "быстро" внимательный глаз разглядел текст, набранный перлом, то есть типографским шрифтом пятого кегля, читать который можно только с лупой. Он гласил следующее: за обслуживание счета придется выплачивать комиссию - ежемесячно 0,8 процента от первоначальной суммы кредита. А поскольку 100 тысяч выдается на пять лет - и никак иначе - то только эта комиссия тянет на 48 тысяч. Плюс мелочи вроде процентов за снятие денег со счета (в виде налички или безналичного перевода - все едино, так что и тут не сэкономишь) и те самые смешные проценты годовых. Итог - берешь 100 тысяч, отдаешь 180.

Реклама другого банка крупно заманивала потребителя пятипроцентной скидкой на товар, покупаемый в кредит, и возможностью не платить первоначального взноса. После такого счастья все остальное кажется пустяком. Однако для особо дотошных любителей читать с лупой были и "перлы": годовых 18 процентов, комиссия за обслуживание счета 2 процента от суммы кредита ежемесячно, мораторий на досрочное погашение - 3 месяца, а уж если после этого сильно захочется сократить срок выплаты - то, пожалуйста, гасите всю оставшуюся сумму целиком. В итоге, взяв 10 тысяч рублей, за три месяца выплачиваешь 14200.

Платежная загадка

Многие заемщики, например, понятия не имеют о том, что дифференцированные выплаты выгоднее аннуитетных. Если не вдаваться в нюансы, то разница между ними в том, что при дифференцированных выплатах сумма кредита делится на равные части - по числу месяцев, за которые его нужно погасить. Проценты начисляются на остаток долга, так что к концу срока кредита выплаты становятся меньше. При аннуитетной схеме клиент выплачивает банку ежемесячно одну и ту же сумму, которая включает и часть тела долга, и проценты по кредиту. В первом случае в конечном итоге платить придется меньше. Кроме того, дифференцированную схему при небольшой тренировке можно расписать самому с помощью простейшего калькулятора, а для расчета аннуитетной нужно знать формулу. Когда банки предлагают аннуитет клиенту, давно позабывшему математику, они вроде как облегчают ему жизнь.

- Дело в том, что клиенту легче запомнить, что он будет платить одну и ту же сумму каждый месяц, легче рассчитать свои силы, - говорит Олег Григорьев, начальник кредитного отдела одного из ярославских банков. - При дифференцированных выплатах платежи со временем становятся меньше, но сумма каждый месяц другая, и клиенту нужно иметь под рукой график погашения долга, а далеко не все хотят так себя утруждать.

Потребитель часто даже не подозревает, где его ждет подвох. Приведенная выше реклама двух банков - наиболее явный пример того, какие кредиты брать невыгодно. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что она просто более честная, а другие банки не столько предлагают выгодные для клиента условия, сколько замалчивают невыгодные. К примеру, в большинстве рекламных буклетов корреспондент "РГ" не обнаружил никакой информации о том, берется ли комиссия за обслуживание счета и снятие с него денег. То, что об этом ничего не написано, в представлении некоторых наивных клиентов эквивалентно слову "нет". На самом деле это может означать, что банк решил не вдаваться в "незначительные" подробности в рекламе. И клиент узнает о комиссиях, если догадается спросить о них у банковского консультанта. А скорее всего - читая готовый к подписанию договор. Между тем комиссия за обслуживание часто бывает больше, чем проценты по кредиту.

Право банков отказывать любому клиенту сильно сужает возможности выбора, а кроме того, позволяет добровольные выплаты превращать в обязательные. Например, многие банки дают кредит при условии страхования жизни клиента. А некоторые даже указывают, в какой страховой компании это необходимо сделать. Но одни прямо делают условие обязательным для выполнения, другие декларируют свободу выбора: не хотите - не страхуйтесь. Однако и подписывать кредитный договор с клиентом, отказавшимся от страховки, банк не обязан. Причем не обязан также и объяснять причины отказа.

Языковой барьер

Итак, рекламы для выбора кредита изучения оказалось недостаточно. Сайты банков, как и реклама, не на каждый вопрос дают ответ, так что общения с менеджерами не миновать.

К сожалению, не все консультанты одинаково полезны. Например, если брать товар в кредит в небольшом магазине, то много шансов узнать что-то о товаре и почти никаких - об условиях кредита, только общие слова, например: "У этого банка акция "10-10-10". Про дополнительные выплаты продавец не смогла сказать вообще ничего. В неком гипермаркете "все условия кредита" известного банка мне нацарапали на осьмушке бумаги, при этом девушка забыла сказать, что придется платить комиссию за обслуживание счета, которая как раз и "съела" все выгоды от низких процентов по кредиту.В другом солидном магазине графики погашения долга рассчитали по двум вариантам выплат, но не предупредили, что выгоднее брать кредит, заплатив за товар хотя бы 10 процентов. И только при сравнении двух графиков стало ясно: в одном случае переплата составит 10 процентов, в другом - 50! В третьем месте честно предложили три вида кредита, но особенно рекламировали новый, самый простой, где голову ломать не надо над содержанием выплат, надо просто запомнить - переплата будет 2 процента в месяц. В итоге оказалось, что там, где думать не надо, получается 40 процентов годовых, а в другом варианте практически с теми же условиями - 23. Про штрафы и пени за просрочку платежа вообще ни один представитель банков добровольно не заикался.

Вряд ли во всех этих случаях консультанты коварно планировали содрать с заемщика побольше денег: все были очень вежливы и по всему видно - искренне старались помочь. Но они тоже люди и могут что-то забыть, а клиент далеко не всегда знает, о чем спросить, чтобы соломки подстелить.

Проблема коммуникации банка и клиента, не имеющего специального образования, в том, что они говорят на разных языках. Пока клиент сидит робко на краешке стула и спрашивает: "А сколько мне придется переплатить?", с ним и разговаривают на уровне переплаты. Но слова менеджера к делу не пришьешь, а отвечать заемщику придется за то, что будет прописано в договоре, который изобилует терминами. С другой стороны, стоит только клиенту заикнуться об оптимизации погашения займа, как работники кредитных учреждений переходят на "банкояз". Увы, знание двух-трех терминов не позволяет заемщику оценить глубину рассуждений об изменении цены денег в зависимости от роста ставки рефинансирования.

В поисках ставки

Тот, кто выдержит беготню по нескольким банкам, обнаружит, что условия кредитования везде свои, не всегда получается свести их к одинаковым стартовым показателям, чтобы на выходе сравнить результат. Дабы помочь потребителю, Центробанк РФ еще в прошлом году разослал банкам указание о раскрытии эффективной процентной ставки по кредитным программам, которое вступило в силу с 1 июля 2007 года.Эффективная процентная ставка задумывалась как универсальное мерило любого кредита, потому что при ее расчете должно учитываться все, что вынут из кармана заемщика: выплаты по основному долгу, платежи по обслуживанию ссуды (рассмотрение заявки, выдача, сопровождение и обслуживание кредита, ведение текущего и ссудного счетов); и платежи в пользу третьих лиц (нотариус, оценка и госрегистрация закладываемого имущества, страхование кредита, заложенного имущества и жизни заемщика). В итоге поиск наивыгоднейшего займа должен для потребителя выглядеть так: он выбирает сумму кредита и срок погашения, а затем, обходя банки, выясняет, что в одном с этими константами эффективная процентная ставка равна 58 процентам, в другом - 37. Где она ниже, там, стало быть, кредит дешевле. И при этом не нужно знать больше никаких банковских хитростей и терминов. Казалось, волшебная фраза "какова эффективная процентная ставка по этому кредиту?" должна была стать общим языком для банкиров и клиентов. Однако момент, в который банки должны раскрывать эффективную процентную ставку, Центробанком жестко обозначен не был. И кредитные учреждения выбрали каждый свою тактику.

Вот результат попыток корреспондента "РГ" получить ответ на простой вопрос. В первом случае величина эффективной процентной ставки была указана в предварительном графике расчета платежей. Во втором девушка-консультант несказанно вопросу удивилась, но размер ставки назвала и тут же начала объяснять, что на этот показатель вовсе не нужно смотреть, он не для клиента придуман, а для банка. В третьем месте бесхитростно сказали, что в компьютер не заложены нужные параметры. Четвертым был колл-центр крупного банка и разговор шел душа в душу, пока речь не зашла об эффективной процентной ставке. Повисла тягостная пауза, молодой человек попросил не вешать трубку и замолк на несколько минут. По возвращении он в самых изысканных выражениях поблагодарил за проявленное терпение и сказал: "Позвоните позже, сейчас у нас программное оборудование находится в состоянии регламентных работ".

Консультант пятого банка побожилась, что размер эффективной процентной ставки она может рассчитать только в момент заключения договора. То есть тогда, когда клиент соберет все справки-бумажки, а банк даст добро на ссуду. Расчет понятен: какой же заемщик, потратив свое время, пойдет на попятный из-за какой-то там эффективной ставки?

Почему кредитные учреждения так не любят обсуждать с клиентом изобретение Центробанка, объяснил консультант кредитного отдела, попросивший не называть его имени:

- Эффективная процентная ставка практически всегда больше ставки по договору, это заложено в способе ее расчета. У нас, например, по одному кредиту 14 процентов годовых, а эффективная процентная ставка - 60 процентов. Как мы должны объяснять это клиенту? Особенно такому, который разницы между этими терминами не понимает.

К слову - зачастую клиент самостоятельно эффективную процентную ставку рассчитать не может, это по силам только главбухам и финдиректорам, которые, насколько нам известно, охотно делятся друг с другом трехэтажной формулой ее расчета.

P.S. Но нельзя сказать, что банки и клиенты совсем уж не имеют общего языка. В процессе общения они нашли-таки универсальный термин. Каждый менеджер и в магазинах, и в банках рассказ об особенностях кредита заканчивал словом "переплата", которым обозначают разницу между суммой кредита и суммой полных выплат по нему.

Российская газета

Возможен кризис?

Текущая ситуация на московском рынке жилья пока не вызывает беспокойства продавцов недвижимости. В то же время мировой опыт показывает: благодушное настроение может быстро смениться паникой. D` решил вспомнить, с чего обычно начинались кризисы на рынках недвижимости, и выяснить, есть ли основания для ожидания его в России.

На российском рынке недвижимости есть ряд признаков кризиса
Один из вероятных сценариев ближайшего будущего на российском рынке недвижимости - кризис, сопровождающийся обвалом цен. По оценке специалистов, вряд ли это произойдет в первой половине 2008 года, скорее это прогноз на более отдаленную перспективу.

Мировая практика
Периодические спады и подъемы цен на жилье случаются во всех странах. Однако ярких примеров "лопнувших пузырей", когда квадратный метр за короткий срок дешевел в разы, не так много. Характерными образцами могут служить: кризис на рынке Флориды (США) в 1926?м, кризисы в странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 годах, в Японии в начале 1990?х, а также прошлогодний кризис в США.

Кризис на рынке Флориды разразился в 1926 году. Ему предшествовали несколько лет быстрого роста цен на жилье. С начала 20-х годов прошлого века во Флориду съезжались торговцы недвижимостью и инвесторы со всех штатов. За пять лет стоимость жилья подскочила в четыре раза. Среди американцев появилась даже шутка, что 99% местных жителей либо брокеры, либо "тугие кошельки". "Итогом этого всплеска стали резкое падение интереса к местной недвижимости и, как следствие, выброс на рынок одновременно большого количества домов. За короткий промежуток времени цены обвалились до уровня 1923 года", - рассказывает управляющий партнер компании "Новое качество" Михаил Гец.

В Японии в 1980-е годы недвижимость неуклонно росла в цене во многом за счет большого притока иностранных инвестиций, сказались и такие факторы, как рост доходов населения и низкая учетная ставка Банка Японии. При низкой инфляции стоимость 1 кв. м выросла с 1980 по 1990 год в четыре с половиной раза. Основную роль в крахе рынка, наступившем в 1990-м, сыграли как раз внутренние факторы: Банк Японии поднял учетную ставку с 2,5 до 6%, в итоге выросли и ставки по кредитам. В результате кризиса цены на японскую недвижимость упали почти в два раза.

В странах Юго-Восточной Азии подобное падение цен было спровоцировано выводом капиталов из страны. Долгое время этот регион оставался привлекательным полем для зарубежных инвесторов. Их деньги подогревали местный рынок жилья - в Малайзии и Таиланде цены на нее выросли с 1986 по 1996 год в 5,6 и 7 раз соответственно. К середине 1990-х компании-инвесторы стали спешно выводить свои капиталы. Начался рост просроченной задолженности по кредитам у организаций, связанных с финансовым рынком и рынком недвижимости. Ситуация осложнялась тем, что соотношение рыночной стоимости принятой в залог коммерческой и жилой недвижимости с банковскими активами достигало во многих странах Юго-Восточной Азии накануне кризиса 80-100% (данные Института открытой экономики). Желая минимизировать убытки, банки начали в спешном порядке сбрасывать активы в виде недвижимости, а также ужесточать условия кредитования компаний, занятых в строительной отрасли. Цены в странах Юго-Восточной Азии упали на 35-45%.

В США в 2007 году падение цен на жилье стало следствием ипотечного кризиса. По кредитной схеме здесь совершается более 90% всех сделок с недвижимостью. На протяжении последнего десятилетия доступность ипотечных займов неизменно повышалась. Постоянно снижалась ставка рефинансирования. В результате банки могли предложить населению дешевые кредиты. Успокоенные стабильным ростом цен на недвижимость, кредиторы стабильно снижали свои требования к заемщикам: выдавали займы без подтверждения дохода, без первоначального взноса (sub-prime - кредиты с повышенным уровнем риска). К прошлому году доля кредитов sub-prime в общем объеме достигла 40%. Однако рост мирового уровня инфляции вынудил Федеральную резервную систему (ФРС) США поднять ставку по кредитам до 5,25%, банковские ставки по ипотеке в результате также выросли - до 6,4% годовых. В итоге тысячи людей оказались не в состоянии расплатиться по кредитам. На рынок разом было выброшено огромное количество квартир обанкротившихся заемщиков.

На первый взгляд причины обвала цен разнятся в зависимости от конкретной страны.

"В Японии кризис рынка недвижимости был связан с финансовым кризисом и обесцениванием денег. На кризис рынка недвижимости в США повлияли, скорее всего, общеэкономические факторы", - рассуждает Михаил Гец.

С другой стороны, объединяющие признаки присутствуют.

Во-первых, это высокие (существенно превышающие инфляцию) темпы роста цен на жилье в предшествующие годы. Как правило, в результате общего увеличения внутриэкономических показателей и постоянного притока денег из-за рубежа. "В результате такого сильного роста цен появляется большая разбалансировка между стоимостью жилой недвижимости и доходами населения", - поясняет управляющий директор УК "Финам менеджмент" Сергей Хестанов.

При этом низкая ставка рефинансирования позволила сделать ипотечные кредиты доступными для большинства населения почти в каждой из перечисленных стран. Так что спрос все время только увеличивался.

Непосредственное наступление кризиса провоцировалось неожиданными сбоями в экономике, которые приводили к тому, что предложение на рынке недвижимости начинало существенно превышать спрос и этот разрыв быстро увеличивается. Причем катализаторами сбоя в разных странах выступали различные факторы. Но насколько эти факторы можно примерить к России?

Родные просторы для кризиса
На российском рынке недвижимости ряд признаков явно напоминает ситуацию в перечисленных странах накануне кризиса.

Во-первых, активное удорожание стоимости квадратного метра в предыдущие годы привело к тому, что его средняя цена в Москве сегодня в несколько раз превышает среднюю заработную плату. По данным аналитического центра IRN.ru, с декабря 2005-го по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9% (с $2,2 тыс. до $4,2 тыс. за 1 кв. м). Как следствие, покупательская способность себя исчерпала. По крайней мере, на время. Затишье на рынке в течение всего прошлого года, постоянный рост предложения (даже несмотря на временную приостановку продаж квартир в новостройках многими крупными игроками) говорят именно об этом.

Другой признак, прямо или косвенно сближающий ситуацию на нашем рынке с предкризисной ситуаций в той же Японии или в странах Юго-Восточной Азии, - это большой приток инвестиций. Привлекательность российской недвижимости в глазах частных инвесторов особенно повысилась в 2003-м, после снижения курса доллара. По данным риэлтеров, в периоды роста цен - в 2004 и 2006 годах - доля так называемых инвестиционных квартир в общем объеме приобретаемого жилья занимала до 40%. Следующее настораживающее обстоятельство - активная роль банков в качестве прямых и косвенных инвесторов. Косвенным инвестированием в таком случае можно считать ипотеку, особенно кредиты, выданные на весьма либеральных условиях (без первоначального взноса). В 2006 году такая политика оправдывала себя в полной мере. Если банк выдавал кредит без первоначального взноса, то прирост стоимости жилья за два-три месяца в полной мере компенсировал этот риск. Сегодня ситуация иная. Темпы роста цен пока едва успевают за инфляцией. Соответственно, риски банков, продолжающих выдачу кредитов sub-prime, существенно выросли.

Таким образом, ситуация близка к той, которую можно назвать предкризисной. Но, чтобы эти признаки переросли в кризис, нужен катализатор - стрессовый фактор, который приведет к сбою всего механизма. Им могут стать следующие обстоятельства:

• выброс на рынок большого числа квартир, что подстегнет застройщиков к снижению цен;
• ухудшение материального положения населения в результате макроэкономических факторов (падение цен в нефтяном или газовом секторе и, как следствие, уменьшение доходов в других секторах), что приведет к резкому снижению покупательской способности. Другой вариант - ужесточение условий ипотечного кредитования, которое тоже приведет к сокращению платежеспособного спроса;
• достижение рынком потолка, как следствие - покупатели просто уходят с рынка. Разумеется, это далеко не все факторы. Но поскольку степень влияния других событий, например изменения курса валют, предсказать сложно, то мы разберем только возможности, которые можно прогнозировать хотя бы отчасти.
  

Потолок или пауза
В Москве вопрос о потолке цен поднимался не однажды, но ни разу эксперты не приходили к единому мнению. Так, по словам профессора РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадия Стерника, до предела московским ценам еще далеко. В частности, минувшей осенью он заявил, что в 2008 году начнется новый виток цен на московском рынке и к 2010-му средняя цена 1 кв. м в столице будет достигать $10 тыс. Разумеется, у этой позиции есть немало противников, которые доказывают, что цены давно достигли потолка. В качестве доказательства приводят отток покупателей из Москвы в Подмосковье. Такой факт имеет место, но он не означает, что квартиры в Москве перестали покупать. В ноябре-декабре прошлого года риэлтеры снова заговорили о возвращении покупателей на рынок. Если в ближайшие месяцы эта тенденция продолжится, значит, прошлогодняя стагнация - не показатель достигнутого потолка цен, а всего лишь пауза, во время которой покупатели привыкали к новым ценам.

Критический рост предложения, похоже, России тоже не грозит. Так, американский сценарий 2007 года, когда рынок наводнили квартиры, выставленные на продажу банками по "дефолтным" закладным, нам будет сложно повторить.

Ипотека все еще не играет у нас той роли, что в США: в целом ипотечные сделки занимают 15-20% общего числа, а доля кредитов sub-prime - не более 5%. Таким образом, только поголовное банкротство российских заемщиков может повлиять на объем предложения на рынке.

Бума строительства также не наблюдается. В некоторые регионы сейчас активно начинают выходить столичные девелоперы, которые заявляют строительство целых районов. По мнению некоторых риэлтеров, это чревато затовариванием через несколько лет региональных рынков. Однако в Москве ситуация иная. Дефицит площадок, снижение количества нового жилья экономкласса, постоянный рост спроса (в том числе за счет инвесторов и покупателей из регионов) не позволяют говорить о перегреве рынка. Правда, остается перспектива массового вывода на рынок новостроек в Подмосковье в рамках нацпроекта. Но и здесь речь идет не о ближайшей паре лет.

Более реалистичным выглядит сценарий, когда на рынок разом поступает тот объем инвестиционных квартир, который был скуплен за последние несколько лет. Наибольшая вероятность такого события была в прошлом году летом-осенью, когда цены на отдельные категории жилья начали понемногу ползти вниз. Тогда многие предсказывали, что инвесторы начнут сбрасывать квартирный балласт. Объем предложения на рынке в осенние месяцы действительно увеличился, но отнюдь не в разы. Инвесторы также решили выждать. Большинство из них по-прежнему считают недвижимость наиболее надежным активом и не спешат расставаться с ним.

Покупательская способность населения и впрямь может снизиться при заметном ухудшении материального положения населения. Россия - страна сырьевой экономики, и, например, падение цен на нефть неизбежно скажется на уровне жизни большей части народа. Альтернативы, которая могла бы в таком случае уравновесить потери, пока нет.

Готовимся к худшему?
Как мы видим, реализация большинства сценариев, которые могут спровоцировать кризис в этом году, маловероятна. Даже если инвесторы начнут массово выставлять на рынок свой товар, это вряд ли сможет подорвать цены.

Поскольку объемы пока не настолько велики, чтобы удовлетворить весь отложенный спрос. По подсчетам IRN.ru, сделанным еще три года назад, для того чтобы выброс инвестиционных квартир мог повлиять на цены, их объем должен составлять не менее 3 млн кв. м.

Большинство аналитиков сегодня утверждают, что никаких стрессов и катаклизмов в ближайшее время нас не ожидает. "Сегодня спровоцировать кризис на рынке недвижимости не могут практически никакие политические и экономические события, за исключением таких факторов, как инфляция или мировые цены на природные ресурсы", - считает управляющий директор Vesco Realty Сергей Салнис.

Но эти прогнозы можно с уверенностью отнести только к ближайшему году. В дальнейшем все более реальной становится такая опасность, как падение цен на сырье, в частности на нефть. Согласно некоторым прогнозам, во второй половине 2009?го нас ждут крупные экономические потрясения. "Косвенный индикатор приближения кризисной ситуации - динамика цен на нефть и промышленные металлы", - предупреждает Сергей Хестанов. Если прогнозы оправдаются, то это неизбежно скажется на доходах населения и, соответственно, на покупательской способности. А дальше события будут развиваться по уже известному сценарию. В сложившейся ситуации московский рынок недвижимости действительно представляет собой пирамиду. Достаточно бросить камешек - и она рухнет. Как глубоко - отдельный вопрос. По опыту других стран падение цен обычно происходит постепенно: за год недвижимость в среднем теряет в цене 7-12%. По мнению Михаила Геца, в США вполне вероятно снижение цен на 50%, в Англии - на 30%, в России же совокупное падение стоимости может быть максимально 20%.

Сергей Хестанов придерживается более пессимистичных прогнозов: максимально возможное снижение - 80%, наиболее вероятное - 50%. Сергей Салнис предполагает, что можно ожидать падения цен на 30-40%.

На фоне такой перспективы тем потенциальным покупателям жилья, для которых квартирный вопрос не стоит остро, имеет смысл подождать 2009 года. А пока вложить деньги в инструменты с более высокой доходностью. Но если своего жилья нет, то особого смысла откладывать покупку тоже нет. Если вы сегодня купите квартиру по рыночной цене, то, скорее всего, за ближайшие два года она подорожает как минимум в соответствии с уровнем инфляции. В случае покупки новостройки - и того больше. Если через два года цены все-таки рухнут, то ваши потери с учетом роста стоимости за два года и денег, сэкономленных на аренде, будут не такие уж критичные. Если, конечно, обвал не составит более 50%, что, впрочем, маловероятно в условиях существующего у нас дефицита жилья. Не стоит забывать, что это будет не первый обвал цен на московском рынке. Однажды мы уже переживали аналогичную ситуацию - в 1998 году. "Кризис в экономике повлек за собой и кризис на рынке недвижимости. За несколько дней обрушился рубль, затем - фондовый рынок и банковский сектор.

Рынок недвижимости держался до апреля 1999-го. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50%", - рассказывает Михаил Гец. В последующие годы недвижимость гораздо быстрее других секторов экономики восстановила свои позиции. Уже к началу 2003-го стоимость жилья достигла докризисного уровня, а к концу года цена 1 кв. м значительно превышала его. Весьма вероятно, что даже в случае повторения обвала все пойдет по тому же сценарию.

Возможен кризис?

Текущая ситуация на московском рынке жилья пока не вызывает беспокойства продавцов недвижимости. В то же время мировой опыт показывает: благодушное настроение может быстро смениться паникой. D` решил вспомнить, с чего обычно начинались кризисы на рынках недвижимости, и выяснить, есть ли основания для ожидания его в России.

На российском рынке недвижимости есть ряд признаков кризиса
Один из вероятных сценариев ближайшего будущего на российском рынке недвижимости - кризис, сопровождающийся обвалом цен. По оценке специалистов, вряд ли это произойдет в первой половине 2008 года, скорее это прогноз на более отдаленную перспективу.

Мировая практика
Периодические спады и подъемы цен на жилье случаются во всех странах. Однако ярких примеров "лопнувших пузырей", когда квадратный метр за короткий срок дешевел в разы, не так много. Характерными образцами могут служить: кризис на рынке Флориды (США) в 1926?м, кризисы в странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 годах, в Японии в начале 1990?х, а также прошлогодний кризис в США.

Кризис на рынке Флориды разразился в 1926 году. Ему предшествовали несколько лет быстрого роста цен на жилье. С начала 20-х годов прошлого века во Флориду съезжались торговцы недвижимостью и инвесторы со всех штатов. За пять лет стоимость жилья подскочила в четыре раза. Среди американцев появилась даже шутка, что 99% местных жителей либо брокеры, либо "тугие кошельки". "Итогом этого всплеска стали резкое падение интереса к местной недвижимости и, как следствие, выброс на рынок одновременно большого количества домов. За короткий промежуток времени цены обвалились до уровня 1923 года", - рассказывает управляющий партнер компании "Новое качество" Михаил Гец.

В Японии в 1980-е годы недвижимость неуклонно росла в цене во многом за счет большого притока иностранных инвестиций, сказались и такие факторы, как рост доходов населения и низкая учетная ставка Банка Японии. При низкой инфляции стоимость 1 кв. м выросла с 1980 по 1990 год в четыре с половиной раза. Основную роль в крахе рынка, наступившем в 1990-м, сыграли как раз внутренние факторы: Банк Японии поднял учетную ставку с 2,5 до 6%, в итоге выросли и ставки по кредитам. В результате кризиса цены на японскую недвижимость упали почти в два раза.

В странах Юго-Восточной Азии подобное падение цен было спровоцировано выводом капиталов из страны. Долгое время этот регион оставался привлекательным полем для зарубежных инвесторов. Их деньги подогревали местный рынок жилья - в Малайзии и Таиланде цены на нее выросли с 1986 по 1996 год в 5,6 и 7 раз соответственно. К середине 1990-х компании-инвесторы стали спешно выводить свои капиталы. Начался рост просроченной задолженности по кредитам у организаций, связанных с финансовым рынком и рынком недвижимости. Ситуация осложнялась тем, что соотношение рыночной стоимости принятой в залог коммерческой и жилой недвижимости с банковскими активами достигало во многих странах Юго-Восточной Азии накануне кризиса 80-100% (данные Института открытой экономики). Желая минимизировать убытки, банки начали в спешном порядке сбрасывать активы в виде недвижимости, а также ужесточать условия кредитования компаний, занятых в строительной отрасли. Цены в странах Юго-Восточной Азии упали на 35-45%.

В США в 2007 году падение цен на жилье стало следствием ипотечного кризиса. По кредитной схеме здесь совершается более 90% всех сделок с недвижимостью. На протяжении последнего десятилетия доступность ипотечных займов неизменно повышалась. Постоянно снижалась ставка рефинансирования. В результате банки могли предложить населению дешевые кредиты. Успокоенные стабильным ростом цен на недвижимость, кредиторы стабильно снижали свои требования к заемщикам: выдавали займы без подтверждения дохода, без первоначального взноса (sub-prime - кредиты с повышенным уровнем риска). К прошлому году доля кредитов sub-prime в общем объеме достигла 40%. Однако рост мирового уровня инфляции вынудил Федеральную резервную систему (ФРС) США поднять ставку по кредитам до 5,25%, банковские ставки по ипотеке в результате также выросли - до 6,4% годовых. В итоге тысячи людей оказались не в состоянии расплатиться по кредитам. На рынок разом было выброшено огромное количество квартир обанкротившихся заемщиков.

На первый взгляд причины обвала цен разнятся в зависимости от конкретной страны.

"В Японии кризис рынка недвижимости был связан с финансовым кризисом и обесцениванием денег. На кризис рынка недвижимости в США повлияли, скорее всего, общеэкономические факторы", - рассуждает Михаил Гец.

С другой стороны, объединяющие признаки присутствуют.

Во-первых, это высокие (существенно превышающие инфляцию) темпы роста цен на жилье в предшествующие годы. Как правило, в результате общего увеличения внутриэкономических показателей и постоянного притока денег из-за рубежа. "В результате такого сильного роста цен появляется большая разбалансировка между стоимостью жилой недвижимости и доходами населения", - поясняет управляющий директор УК "Финам менеджмент" Сергей Хестанов.

При этом низкая ставка рефинансирования позволила сделать ипотечные кредиты доступными для большинства населения почти в каждой из перечисленных стран. Так что спрос все время только увеличивался.

Непосредственное наступление кризиса провоцировалось неожиданными сбоями в экономике, которые приводили к тому, что предложение на рынке недвижимости начинало существенно превышать спрос и этот разрыв быстро увеличивается. Причем катализаторами сбоя в разных странах выступали различные факторы. Но насколько эти факторы можно примерить к России?

Родные просторы для кризиса
На российском рынке недвижимости ряд признаков явно напоминает ситуацию в перечисленных странах накануне кризиса.

Во-первых, активное удорожание стоимости квадратного метра в предыдущие годы привело к тому, что его средняя цена в Москве сегодня в несколько раз превышает среднюю заработную плату. По данным аналитического центра IRN.ru, с декабря 2005-го по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9% (с $2,2 тыс. до $4,2 тыс. за 1 кв. м). Как следствие, покупательская способность себя исчерпала. По крайней мере, на время. Затишье на рынке в течение всего прошлого года, постоянный рост предложения (даже несмотря на временную приостановку продаж квартир в новостройках многими крупными игроками) говорят именно об этом.

Другой признак, прямо или косвенно сближающий ситуацию на нашем рынке с предкризисной ситуаций в той же Японии или в странах Юго-Восточной Азии, - это большой приток инвестиций. Привлекательность российской недвижимости в глазах частных инвесторов особенно повысилась в 2003-м, после снижения курса доллара. По данным риэлтеров, в периоды роста цен - в 2004 и 2006 годах - доля так называемых инвестиционных квартир в общем объеме приобретаемого жилья занимала до 40%. Следующее настораживающее обстоятельство - активная роль банков в качестве прямых и косвенных инвесторов. Косвенным инвестированием в таком случае можно считать ипотеку, особенно кредиты, выданные на весьма либеральных условиях (без первоначального взноса). В 2006 году такая политика оправдывала себя в полной мере. Если банк выдавал кредит без первоначального взноса, то прирост стоимости жилья за два-три месяца в полной мере компенсировал этот риск. Сегодня ситуация иная. Темпы роста цен пока едва успевают за инфляцией. Соответственно, риски банков, продолжающих выдачу кредитов sub-prime, существенно выросли.

Таким образом, ситуация близка к той, которую можно назвать предкризисной. Но, чтобы эти признаки переросли в кризис, нужен катализатор - стрессовый фактор, который приведет к сбою всего механизма. Им могут стать следующие обстоятельства:

• выброс на рынок большого числа квартир, что подстегнет застройщиков к снижению цен;
• ухудшение материального положения населения в результате макроэкономических факторов (падение цен в нефтяном или газовом секторе и, как следствие, уменьшение доходов в других секторах), что приведет к резкому снижению покупательской способности. Другой вариант - ужесточение условий ипотечного кредитования, которое тоже приведет к сокращению платежеспособного спроса;
• достижение рынком потолка, как следствие - покупатели просто уходят с рынка. Разумеется, это далеко не все факторы. Но поскольку степень влияния других событий, например изменения курса валют, предсказать сложно, то мы разберем только возможности, которые можно прогнозировать хотя бы отчасти.
  

Потолок или пауза
В Москве вопрос о потолке цен поднимался не однажды, но ни разу эксперты не приходили к единому мнению. Так, по словам профессора РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадия Стерника, до предела московским ценам еще далеко. В частности, минувшей осенью он заявил, что в 2008 году начнется новый виток цен на московском рынке и к 2010-му средняя цена 1 кв. м в столице будет достигать $10 тыс. Разумеется, у этой позиции есть немало противников, которые доказывают, что цены давно достигли потолка. В качестве доказательства приводят отток покупателей из Москвы в Подмосковье. Такой факт имеет место, но он не означает, что квартиры в Москве перестали покупать. В ноябре-декабре прошлого года риэлтеры снова заговорили о возвращении покупателей на рынок. Если в ближайшие месяцы эта тенденция продолжится, значит, прошлогодняя стагнация - не показатель достигнутого потолка цен, а всего лишь пауза, во время которой покупатели привыкали к новым ценам.

Критический рост предложения, похоже, России тоже не грозит. Так, американский сценарий 2007 года, когда рынок наводнили квартиры, выставленные на продажу банками по "дефолтным" закладным, нам будет сложно повторить.

Ипотека все еще не играет у нас той роли, что в США: в целом ипотечные сделки занимают 15-20% общего числа, а доля кредитов sub-prime - не более 5%. Таким образом, только поголовное банкротство российских заемщиков может повлиять на объем предложения на рынке.

Бума строительства также не наблюдается. В некоторые регионы сейчас активно начинают выходить столичные девелоперы, которые заявляют строительство целых районов. По мнению некоторых риэлтеров, это чревато затовариванием через несколько лет региональных рынков. Однако в Москве ситуация иная. Дефицит площадок, снижение количества нового жилья экономкласса, постоянный рост спроса (в том числе за счет инвесторов и покупателей из регионов) не позволяют говорить о перегреве рынка. Правда, остается перспектива массового вывода на рынок новостроек в Подмосковье в рамках нацпроекта. Но и здесь речь идет не о ближайшей паре лет.

Более реалистичным выглядит сценарий, когда на рынок разом поступает тот объем инвестиционных квартир, который был скуплен за последние несколько лет. Наибольшая вероятность такого события была в прошлом году летом-осенью, когда цены на отдельные категории жилья начали понемногу ползти вниз. Тогда многие предсказывали, что инвесторы начнут сбрасывать квартирный балласт. Объем предложения на рынке в осенние месяцы действительно увеличился, но отнюдь не в разы. Инвесторы также решили выждать. Большинство из них по-прежнему считают недвижимость наиболее надежным активом и не спешат расставаться с ним.

Покупательская способность населения и впрямь может снизиться при заметном ухудшении материального положения населения. Россия - страна сырьевой экономики, и, например, падение цен на нефть неизбежно скажется на уровне жизни большей части народа. Альтернативы, которая могла бы в таком случае уравновесить потери, пока нет.

Готовимся к худшему?
Как мы видим, реализация большинства сценариев, которые могут спровоцировать кризис в этом году, маловероятна. Даже если инвесторы начнут массово выставлять на рынок свой товар, это вряд ли сможет подорвать цены.

Поскольку объемы пока не настолько велики, чтобы удовлетворить весь отложенный спрос. По подсчетам IRN.ru, сделанным еще три года назад, для того чтобы выброс инвестиционных квартир мог повлиять на цены, их объем должен составлять не менее 3 млн кв. м.

Большинство аналитиков сегодня утверждают, что никаких стрессов и катаклизмов в ближайшее время нас не ожидает. "Сегодня спровоцировать кризис на рынке недвижимости не могут практически никакие политические и экономические события, за исключением таких факторов, как инфляция или мировые цены на природные ресурсы", - считает управляющий директор Vesco Realty Сергей Салнис.

Но эти прогнозы можно с уверенностью отнести только к ближайшему году. В дальнейшем все более реальной становится такая опасность, как падение цен на сырье, в частности на нефть. Согласно некоторым прогнозам, во второй половине 2009?го нас ждут крупные экономические потрясения. "Косвенный индикатор приближения кризисной ситуации - динамика цен на нефть и промышленные металлы", - предупреждает Сергей Хестанов. Если прогнозы оправдаются, то это неизбежно скажется на доходах населения и, соответственно, на покупательской способности. А дальше события будут развиваться по уже известному сценарию. В сложившейся ситуации московский рынок недвижимости действительно представляет собой пирамиду. Достаточно бросить камешек - и она рухнет. Как глубоко - отдельный вопрос. По опыту других стран падение цен обычно происходит постепенно: за год недвижимость в среднем теряет в цене 7-12%. По мнению Михаила Геца, в США вполне вероятно снижение цен на 50%, в Англии - на 30%, в России же совокупное падение стоимости может быть максимально 20%.

Сергей Хестанов придерживается более пессимистичных прогнозов: максимально возможное снижение - 80%, наиболее вероятное - 50%. Сергей Салнис предполагает, что можно ожидать падения цен на 30-40%.

На фоне такой перспективы тем потенциальным покупателям жилья, для которых квартирный вопрос не стоит остро, имеет смысл подождать 2009 года. А пока вложить деньги в инструменты с более высокой доходностью. Но если своего жилья нет, то особого смысла откладывать покупку тоже нет. Если вы сегодня купите квартиру по рыночной цене, то, скорее всего, за ближайшие два года она подорожает как минимум в соответствии с уровнем инфляции. В случае покупки новостройки - и того больше. Если через два года цены все-таки рухнут, то ваши потери с учетом роста стоимости за два года и денег, сэкономленных на аренде, будут не такие уж критичные. Если, конечно, обвал не составит более 50%, что, впрочем, маловероятно в условиях существующего у нас дефицита жилья. Не стоит забывать, что это будет не первый обвал цен на московском рынке. Однажды мы уже переживали аналогичную ситуацию - в 1998 году. "Кризис в экономике повлек за собой и кризис на рынке недвижимости. За несколько дней обрушился рубль, затем - фондовый рынок и банковский сектор.

Рынок недвижимости держался до апреля 1999-го. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50%", - рассказывает Михаил Гец. В последующие годы недвижимость гораздо быстрее других секторов экономики восстановила свои позиции. Уже к началу 2003-го стоимость жилья достигла докризисного уровня, а к концу года цена 1 кв. м значительно превышала его. Весьма вероятно, что даже в случае повторения обвала все пойдет по тому же сценарию.