Взыскание долгов по ипотечным кредитам: региональные проблемы и решения

Кризис ипотеки в США, связанные с ним сложности с зарубежным рефинансированием, нередкая кредитная безграмотность россиян делают все более актуальными для России вопросы эффективного взыскания задолженности по кредитам, обеспеченным ипотекой. При этом проблему взыскания ипотечных долгов целесообразно рассматривать в региональном аспекте по следующим причинам:

1) В различных регионах РФ отличается ситуация по выдаче ипотечных кредитов (некоторые регионы, например, Алтайский край существенно опережают другие);

2) Система региональных операторов ипотеки привязана к субъектам федерации;

3) В регионах различается уровень цен на недвижимость и динамика, а иногда и направленность, его изменения;

4) Специфика самой коллекторской деятельности, т.е. комплексного взыскания долгов, предполагает необходимость учета региональной специфики во взаимодействии с правоохранительными органами, создании коллекторской инфраструктуры (связей со вспомогательными организациями и т.д.).

В некоторых регионах складывается ситуация, когда для решения проблемы возврата ипотечных кредитов уже недостаточно обычных юридических методов, т.к. накапливается большое количество долгов и встает задача максимально быстрого взыскания. Также актуальными становятся вопросы учета информационной (PR), социальной и даже политической составляющей проблемы жилищного кредитования. Все эти факторы обуславливают необходимость развертывания коллекторской деятельности как собственной, так и с привлечением независимых компаний. Важно то, что актуальной является разработка и внедрение технологии именно ипотечного коллекторства, т.к. долги по кредитам, обеспеченным ипотекой, достаточно сильно отличаются от тех долгов, с которыми обычно имеют дело коллекторы. Отметим хотя бы такое важное отличие, как актуальность согласования длительных программ погашения задолженности.

Соответственно в некоторых регионах России уже сейчас стоит задача организации ипотечного коллекторства, эффективность которого обуславливается следующими факторами:

- синтезом права, психологии, PR и менеджмента;

- использованием индивидуальной и массовой работы;

-взаимодействием со вспомогательными организациями (созданием инфраструктуры: риэлторы, независимые коллекторы, организации ЖКХ и т.д.).

Коллекторская деятельность может эффективно осуществляться внутри ипотечных компаний, а независимые коллекторские агентства стоит привлекать в качестве психологического фактора воздействия на должника и своего рода конкурента для контроля эффективности собственной службы взыскания. При этом, чтобы собственное коллекторское подразделение, как и сторонние организации, использовало фактор неопределенности, способствующий взысканию задолженности, стоит его информационно дистанцировать, т.е. назвать как независимое коллекторское агентство.

Внедрение коллекторского подхода к взысканию задолженности требует:

1) Описания, интегрирования с существующими и оптимизации бизнес-процессов (включая учет IT-составляющей);

2) Создания системы управления знаниями;

3) Формирования коллекторской инфраструктуры;

4) Постоянного и комплексного обучения персонала.

С учетом существующего опыта, при оптимизации бизнес-процессов для региональных операторов ипотеки важными являются вопросы: улучшения взаимодействия с АИЖК (особенно в части организации судебного взыскания); учет различных стратегий взыскания в ситуации роста и падения цен на недвижимость; оптимизация IT-составляющей бизнес-процессов (прежде всего, в части совмести используемых программных продуктов). Наименее разработанным из указанных вопросов является разработка стратегий взыскания при росте и падении цен на недвижимость. Дело в том, что в случае роста цен целесообразным может быть быстрое обращение взыскания на заложенное имущество, а при падении – согласования длительных программ выхода должника из кредитного кризиса, т.к. продажа недвижимости может не покрыть суммы кредита. Отдельно отметим, что указанные стратегии стоит учитывать в рамках информационной политики ипотечной компании, т.е. взаимодействуя со СМИ необходимо способствовать распространению необходимых моделей поведения должников в ситуации кризиса.

Создание системы управления знаниями означает разработку в виде пригодном для трансляции схем бизнес-процессов, историй для взыскания, бланков документов, научно-практических заключений (необходимы для решения наиболее сложных юридических проблем: соблюдение режима банковской тайны, границ воздействия на должников, уголовного преследования, изменения существующей практики и т.д.), материалов для PR-сопровождения ипотечного коллекторства. Стоит отметить, что система управления знаниями может создаваться на региональном уровне, но становится более эффективной, когда запускается обмен информацией между различными регионами.

В отношении формирования инфраструктуры для взыскания ипотечных долгов, отметим, что важной возможностью является создание специальных независимых консультационных центров, своего рода «очагов» цивилизованного антиколлекторства. Такие организации могли бы привлекать должников, которые столкнулись с проблемой обслуживания кредита, и помогать решать проблему. Опыт Великобритании свидетельствует, что такого рода организации часто вместе с коллекторскими компаниями способствуют решению долговых проблем. Более того, создания подобных консультационных центров явилось проявлением социальной ответственности ипотечных компаний.

Система обучения ипотечному коллекторству, как показывает опыт Краевого агентства по жилищному ипотечному кредитованию (г. Барнаул) может основываться на сочетании открытого и корпоративного обучения; независимой сертификации сотрудников; создании кадрового резерва (работа с вузами и т.д.); взаимодействии как с местными, так и федеральными образовательными и научными организациями.

Таким образом, приобретающая актуальность в настоящее время проблема взыскания задолженности по ипотечным кредитам может эффективно решаться на региональном уровне.