Как застраховать квартиру, купленную по ипотеке, в новостройке?

Если вы решили купить квартиру в новостройке, то стоит серьезно задуматься о страховке. Страхование практически полностью защищает и банк и заемщика и ваших наследников, исключая те случаи, когда сам застройщик является мошенником. Тогда он сам может продать квартиру несколько раз и в итоге вовсе бросить строительство. Чтобы не допустить таких случаев, банк, перед тем как заключить договор с какой - либо компанией, дотошно изучает самого застройщика и подлинность его документов на строительство. А чтобы быть уверенным окончательно, банк повышает кредитную ставку на период строительства дома.

При сегодняшних обстоятельствах, можно сказать, что кредитование на первичном рынке рискованно для многих банков. Поэтому, большинство из них, не афишируя этот факт, просто отказались от рискованного продукта. Пока объект не достроен и "не сдан" в эксплуатацию, нет возможности оформить "залог на приобретаемое имущество". Не имея закладной - невозможно рефинансировать кредит.

Если нет залога, надо страховать клиента

До того момента, как строительный объект будет принят государственной комиссией и оформлен в собственность, обычно страхуется жизнь и трудоспособность заемщика.

Банку важно обеспечить для себя как можно более широккое "страховое покрытие", которое будет включать как можно больше различных жизненных ситуаций.

Официальная трактовка, которую использует большинство банков звучит так: страхуется риск смерти страхователя в результате заболевания или несчастного случая; риск постоянной полной утраты трудоспособности страхователя в результате заболевания или несчастного случая; риск временной утраты трудоспособности страхователя в результате несчастного случая.

«До момента приемки государственной комиссией и оформления в собственность ипотечный кредит не имеет обеспечения (только право требования), что повышает риски банка, — поясняет Андрей Борщев, заместитель руководителя службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство» (МИА). — Поэтому банк вынужден закладывать повышенный процент (на два-три пункта) по предоставленному кредиту, снижая его после оформления права собственности. Кроме того, максимальный размер кредита по объекту в новостройке обычно ограничивается 70% от стоимости объекта, уменьшая возможные потери».

Повышая процентную ставку на срок строительства дома, банк страхует в какой - то мере сам же себя. Так как риски заемщика застрахованы отдельно (жизнь, здоровье, трудоспособность), повышенной процентной ставкой банк компенсирует риски строительства: банкротства застройщика, незавершения строительства по разным причинам.

Страховщики имеют достаточно опыта. Некоторые из них готовы взять на себя риски связанные со строительством дома, тогда, процентная ставка для заемщика могла бы снизится, но возросла бы стоимость страхования. На российском рынке практически не распространенна практика подобного страхования.

Страхование после сдачи объекта

После того, как дом достроен, прошел все официальные комисии и был принят в эксплуатацию, ипотечное страхование на первичном рынке приобретает стандартную форму. Клиент страхует жизнь, здоровье, по требованию банка застраховывает саму недвижимость от различных рисков (пожара, потопа, землетрясения) и проходит "титульное страхование", то есть  риски утраты права собственности на объект недвижимости.

 В среднем стоимость страхового полиса варьируется от 0,8 до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Страховая премия может зависит от многих факторов. Тут будут важны тарифы страховой компании, возраст клиента, различные увлечения (например, опасными видами спорта). Исходя из этого страховая компания устанавливает "страховую премию". Обычно у каждой компании индивидульный подход и свои требования. Следовательно, размер страховой премии у одного и того же клиента, может существенно различаться в разных страховых компаниях .

Как примерно можно рассчитать размер страховой премии?

Предположим, сумма кредита составляет 100 000 долларов, заемщику 30 лет, он мужчина, покупает квартиру в Москве, сумма страховой премии за первый год кредита составит: 100 тыс.х1,1х0,8% = 880 долларов. В последующие годы сумма будет рассчитана от остатка ссудной задолженности.

А можно ли отказаться от срахования "титула"?

Многие хотят снизить размер страховой премии, поэтому многих интересует вопрос о возможности отказа от страхования "титула". Споры о собственности неуместны, так как заемщик является первым правообладателем. Банкиры считают по-разному. Кто - то склоняется к тому, чтобы рассматривать подобную просьбу в индивидуальном порядке, кто - то без обсуждения требует титульного страхования.

Что "ипотека" нам готовит?

Большинство экспертов склоняется к тому, что, сегодня, банковские структуры испытывают большой недостаток в информации, связанной с ипотечными рисками на первичном рынке. Аналитики полагают, что ипотека может активно развиваться, именно засчет кредитования квартир в строящихся домах. Поэтому многие сейчас пытаются решить проблему, которая связанна с грамотным "управлением" возможными рисками.