Не в кассу

В борьбе за создание рынка доступного жилья все средства хороши. После пятилетнего раздумья депутаты решили рассмотреть и принять закон "О строительно-сберегательных кассах (ССК)".

Но от этого жилье не станет более доступным, по крайней мере в ближайшей перспективе. - Антон Белых

Ипотечные продукты продавать все труднее: жесткая конкуренция вынуждает банки упрощать требования к заемщикам и разрабатывать новые программы кредитования. Законодатели же решили, что лето - лучшее время, чтобы подбросить ипотечным банкам, да и заемщикам, новую задачку. Внесенный на рассмотрение в Госдуму законопроект "О строительно-сберегательных кассах" призван сформировать в стране накопительную систему ипотечного кредитования, а в перспективе - отнять у банков часть заемщиков. Впрочем, если законопроект останется преимущественно декларативным документом, опасаться банкирам нечего. Да и сам механизм ССК, по версии экспертов, порочен.

Немецкий путь

Как следует из законопроекта, разрабатывавшегося в недрах Госдумы более пяти лет, ССК - это "банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий". К "улучшению жилищных условий" законопроект относит "приобретение в собственность и строительство квартиры, жилого дома, приобретение в собственность земельного участка под строительство жилого строения или земельного участка, на котором находится жилое строение, модернизация и реконструкция (ремонт) жилого строения, находящегося в собственности физического лица, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива, реконструкция и ремонт общей долевой собственности членов товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов". К улучшению жилищных условий может быть приравнено также накопление первоначального взноса для получения банковского кредита в другом банке на улучшение жилищных условий и погашение кредитов на улучшение жилищных условий.

По сути, ССК - это накопительная модель ипотеки, которую часто именуют "немецкой". Именно в Германии такая система получения денег на улучшение жилищных условий прижилась наиболее успешно. Как следует из пояснительной записки к законопроекту (копия документа находится в распоряжении "Бизнес-журнала"), в Германии за время функционирования сберегательной модели населению было выдано около 800 миллиардов евро, а через систему сбережений профинансировано почти 45% всей недвижимости.

Правда, амбиции авторов законопроекта - спикера Совета Федерации Сергея Миронова и депутата ГД Оксаны Дмитриевой - куда скромнее. В 2008 2009 годах планируется выдавать по 100 150 тысяч таких кредитов, а к 2012 году общее число вкладчиков по России должно составить полмиллиона человек.

Для сравнения, в 2006 году в России было выдано 170 тысяч ипотечных кредитов, а к 2010 году, согласно прогнозу МЭРТ, их количество должно достигнуть миллиона. Иными словами, вклад стройсберкасс (при выдаче на уровне 100 150 тысяч кредитов в год) составит 10 15% от общего объема рынка ипотечного кредитования (в 2006 году эта цифра, по данным ресурса rusipoteka.ru, составила 13,3 миллиарда долларов). Увы, связаться с авторами законопроекта не удалось: в течение полутора недель народный депутат Дмитриева так и не сумела выделить время, чтобы побеседовать с "Бизнес-журналом".

На первых этапах развития института ССК законопроект предусматривает использование мощной господдержки. В первую очередь речь идет о премировании за счет федерального бюджета граждан, сделавших вклады в ССК. Согласно внесенному законопроекту, размер ежегодной премии, выплачиваемой вкладчику государством по строительно-сберегательным вкладам, составляет 20% от суммы поощряемого вклада (поощряемый премией государства вклад определяется как сумма прироста строительного сберегательного вклада и начисленные по нему проценты по состоянию на 1 января года, следующего за отчетным). При этом размер премии ограничен суммой годового прироста в 70 тысяч рублей. Проще говоря, максимальный годовой размер помощи от государства может составить лишь 14 тысяч рублей, которые будут добавлены к общей сумме накопленных средств.

Выходит, если максимальные накопительные вклады откроют 500 тысяч человек, ежегодно государство будет тратить на премии заемщикам семь миллиардов рублей. Тем временем директор по связям с общественностью корпорации "Главстрой" Иван Слепцов думает, что механизму государственного субсидирования следует придавать вневременной характер, а не привязывать его к конкретной сумме: "Под действием инфляции она может обесцениться, и тогда, чтобы исправить ситуацию, придется запускать долгую процедуру внесения изменений в закон. А это неэффективно. Лучше применить метод субсидирования процентной ставки".

Конкурент ипотеки?

Как полагают участники рынка, с принятием нового закона в России ССК смогут начать развиваться полным ходом, однако серьезной силой в борьбе за деньги заемщиков они не станут. "Институт ССК в России востребован, и уже функционируют его аналоги. Но деятельность российских квазистройсберкасс носит локально-экспериментальный характер", - считает директор по маркетингу компании "Домострой" Елена Комова.

Первые попытки внедрить этот механизм были предприняты еще в 1994 году, однако до 2001 года случаи создания ССК оставались единичными и особой популярностью не пользовались. В 2001 году утвердили целевую программу "Жилище" и приняли закон "О кредитных потребительских кооперативах граждан", что позволило в определенной степени обеспечивать функционирование системы стройсбережений. Но кооперативное движение развивалось в России слабо. В основном из-за обилия мошенников, которые, пользуясь пробелами в законодательстве, собирали деньги граждан, а затем скрывались в неизвестном направлении. И пусть таких примеров насчитывалось немного, доверие к системе кооперативов было основательно подорвано. "Кооперативы, которые заканчивали свою жизнь долгостроем, а то и вовсе исчезали, еще многие помнят, - признает руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН-агентство недвижимости" Владимир Мильдзихов. - Именно по этой причине люди остерегаются вкладывать свои деньги в то, что им не до конца понятно".

В 2002 году при содействии немецкой строительно-сберегательной кассы "Баушпаркасса Швэбиш Халль" был разработан проект закона о ССК, однако до 2007 года он пылился на полках в различных комитетах и департаментах Госдумы. Теперь же закон обрел новую жизнь, а депутаты обещают принять его уже в ходе осенней сессии.

Логика работы ССК проста. Клиент открывает счет в кассе, на который постепенно вносит денежные средства.

ССК за пользование этими деньгами начисляет заемщику проценты, а государство - премию. Когда сумма накопленных средств достигает 50% от стоимости квартиры, касса выдает клиенту ссуду на оставшуюся сумму, после чего заемщик приобретает приглянувшуюся квартиру и в течение указанного в договоре времени возвращает деньги кредитору. Процент по таким вкладам минимален и не превышает 3%, что позволяет клиенту существенно сэкономить.

По расчетам Ивана Слепцова из "Главстроя", механизм ССК более выгоден, чем ипотечное жилищное кредитование. В первом случае покупатель переплатит 20 30%, а во втором - 65 70% от стоимости приобретенной недвижимости (при равном сроке кредитования). Кроме того, следует помнить, что ипотека в сегодняшнем виде доступна лишь 20 25% населения страны, а развитие ССК может привлечь в систему жилищного кредитования новых заемщиков. "Создание ССК позволит воспользоваться ипотечными программами большому числу граждан, для которых ипотека недоступна", - уверена Елена Комова.

Откуда берется столь низкая ставка? В отличие от банков, ССК не привлекает деньги на стороне, а использует только внутренние ресурсы вкладчиков, пуская на ссуды старых клиентов средства, внесенные вновь появившимися вкладчиками. Кроме того, риски ССК ниже, чем у банков, поскольку они выдают деньги только тем заемщикам, которые уже сумели доказать свою платежеспособность, ежегодно выполняя все условия кредитного договора и внося деньги на счет. Наконец, услуга ССК может быть востребована потенциальными заемщиками других банков, у которых отсутствуют средства для внесения первоначального взноса. То есть копить деньги можно не на всю квартиру, а только на первоначальный взнос, после чего перечислить эти деньги в другой банк и получить настоящий ипотечный кредит, не дожидаясь, пока сумма на счете превысит 50% от стоимости жилья (средний размер такого взноса составляет сегодня 10 15%). Поэтому, как указывает Елена Комова, ССК и ипотечные банки не станут конкурентами, скорее, они эффективно дополнят друг друга: "Как правило, 40% от стоимости жилья накапливается в ССК, еще 40% составляет ссуда от ССК, а остаток в 20% или более финансирует ипотечный банк".

Новые "пирамиды"

Увы, некоторые эксперты опасаются, что законопроект, даже если он будет принят, останется на уровне декларации, как это уже было с инициативами властей по созданию рынка доступного жилья.

 - Если разработчики закона попытаются решить жилищную проблему в стране исключительно с помощью декларативного документа, который волшебным образом будет генерировать дешевые деньги, стоимость коих будет в два-три раза ниже уровня инфляции в стране, шансов бурного развития у ССК не будет, - говорит заместитель генерального директора компании "Кредитмакс" Вячеслав Комаров. По его убеждению, ССК не составят существенной конкуренции ипотечному банковскому кредитованию и вряд ли получат четкий механизм реализации.

Проблема в том, что, несмотря на весь пафос, которым пропитаны заявления авторов закона, у системы ССК есть и свои минусы. Основной риск - возможное изменение стоимости жилья за время накопления. Как показал 2006 год, российский рынок недвижимости крайне непредсказуем: в результате одного-двух "неправильных" законов цены могут взлететь на 50 100% за несколько месяцев. В таком случае накоплений, внесенных на счет ССК, может не хватить не то что на половину квартиры, а и на первоначальный взнос.

Тем временем при ипотечном кредитовании заемщик фиксирует стоимость квартиры и только после этого выплачивает банку долг, так что рост стоимости жилья идет только на пользу клиенту.

Другой риск - потенциально "пирамидальный" характер ССК. "Порочность схемы состоит в том, что она "пирамидальна" по своей сути: дабы иметь возможность кредитовать текущих вкладчиков, нужно, чтобы приходили новые", - подчеркивает директор по работе со стратегическими клиентами "Национального бюро ипотечного кредитования" Павел Комолов. Иными словами, касса может столкнуться с кризисом наличности: если большое количество клиентов за короткий промежуток времени накопит достаточную для получения ссуды сумму, а приток новых вкладчиков будет минимален, у структуры просто не хватит денег на выдачу займов всем желающим их получить. Это приведет к всплеску недовольства заемщиков и к банкротству кассы.

Не стоит сбрасывать со счетов и риск появления на рынке ССК "паршивой овцы" - "инвесторов", которые будут использовать кассы для афер. В общем, о революции на рынке жилья говорить пока рано, а ипотека еще долгие годы будет вне конкуренции.