Что будет с рынком жилья в 2008 году

Даже при незначительном - в сравнении с показателями 2006 года - росте
цен московская недвижимость "оставила" позади недвижимость зарубежную,
при этом проигрывая ей по соотношению цена-качество. Отчасти поэтому,
считают аналитики, платежеспособный спрос в ближайшей перспективе
будет переориентирован на приобретение жилой недвижимости за границей.
Многие эксперты полагают, что цены на жилье в Москве уже достигли
максимальной планки, выше которой подняться будет затруднительно.

Это связано с тем, что потребители, зная, что себестоимость
строительства сегодня составляет в среднем 13 тыс-15 тыс. рублей за
кв. метр, больше не хотят слушать "жалобы" застройщиков на удорожание
стройматериалов, затрат на инфраструктуру, согласования, отчисления
городу и пр. и не спешат вкладывать деньги в недвижимость. На фоне
отложенного спроса прогнозы о резком росте цен кажутся, по меньшей
мере, наивными.

Нельзя не учитывать и тот факт, что платежеспособный спрос
потенциальных покупателей ограничен: согласитесь, не каждый может себе
позволить выложить за самую дешевую квартиру порядка $120 тыс и еще
примерно столько же потратить на ремонт.

Если в 2006 году квартиры покупались в инвестиционных целях, то сейчас
такие случае единичны: стагнация заставила владельцев инвестиционных
квартир избавиться от недвижимого актива и зафиксировать прибыль.
Сейчас квартиры по большей части приобретаются для жизни и зачастую с
привлечением заемных средств.

Однако кризис на ипотечном рынке США, о котором так много говорили на
протяжении всего года, докатился и до нас. Кредитные организации
ужесточили условия выдачи ипотечных займов: многие банки увеличили
размер первоначального взноса, стали требовать справки о "белых"
доходах и наличия поручителей.

В 2008 году, по мнению экспертов, ипотека станет еще менее доступной.
В начале декабря федеральное Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию (АИЖК) сообщило своим региональным операторам о введении
новых стандартов. Так, теперь кредиты с первоначальным взносом менее
20% и суммой более 1,5 млн руб. признаются кредитами повышенного
риска. Их выкуп с декабря будет ограничен, а "с января 2008 г. кредиты
с повышенными рисками, выданные в 2008 г., выкупаться агентством не
будут", сообщил гендиректор АИЖК Александр Семеняка. Кроме того, с
декабря АИЖК будет проводить дополнительную проверку кредитных дел по
закладным, вошедшим в группу повышенного риска.

Смена стандартов АИЖК заставит банки изменить отношение к заемщикам,
уверены представители кредитных организаций. Возможно, будет
пересмотрен предельный возраст заемщика: если сейчас на момент
погашения кредита заемщику может исполниться 75 лет, то с нового года
возрастной ценз уменьшится до 65 лет.

Размер кредита, скорее всего, не будет превышать 80% стоимости
недвижимости, а максимальная сумма составит 7 млн рублей (впрочем, для
Москвы возможно чуть больше).

Таким образом, ипотека может стать недоступной даже для представителей
среднего класса - следовательно, разогревать рынок и "подталкивать"
цены вверх будет просто некому.

Впрочем, долгожданного (с позиций потребителей) снижения цен на жилье
в столице тоже ждать не рекомендуется. "В первую очередь, высокие цены
на московское жилье держатся за счет ограниченного предложения и
объемов строительства, причем сейчас на рынок попадает даже меньше
новых квартир, чем в прошлые годы", - рассказали аналитики IRN. Ru.

Уменьшение объемов "поставок" новостроек в открытую продажу
объясняется тем, что почти половина из 5 млн кв. метров жилья,
строящегося в Москве, идет на решение социальных городских программ.

Коммерческие застройщики предлагают монолитно-кирпичные дома
улучшенной планировки, в которых площади квартир больше, чем в
"панелях", но и самих квартир на выходе меньше.

В результате, по оценкам аналитического центра IRN. Ru, пять лет назад
на рынок поступало 50 - 55 тыс. квартир в год, а теперь примерно в два
раза меньше. На основании анализа ситуации эксперты центра
прогнозируют, что в соответствии с пессимистическим сценарием, в 2008
году цены сохранятся на нынешнем уровне, продолжение коррекции
возможно лишь по отдельным типам жилья или изначально переоцененным
квартирам. "Что касательно роста цен, то если он и будет иметь место,
то вряд ли приобретет масштабы прошлых лет, - говорят они. - Скорее,
возможен рост, обусловленный процессами инфляции или чуть выше ее, на
уровне 15%-20% в год, что характерно для большинства рынков
недвижимости в условиях стабильной общеполитической и экономической
ситуации".

Аналитики полагают, что более существенный рост цен в относительно
недорогом сейчас поясе городов Подмосковья средней удаленности и в
дальнем Подмосковье, особенно в тех городах и по тем направлениям, где
наблюдается развитие инфраструктуры и улучшение транспортной
доступности. Однако резкие ценовые скачки на рынке недвижимости
московского региона представляются уже маловероятными.

"Сейчас очевидно, что ажиотажный спрос 2006 года на рынок не вернется.
Тем не менее, спрос, который наблюдается на настоящий момент гораздо
более устойчивый, чем в начале года, но все же недостаточный, чтобы
стимулировать рост цен", - полагает руководитель аналитической службы
"МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев.

По его мнению, наиболее вероятным сценарием развития событий
представляется близкая к нулевой динамика номинальных цен на жилье и
близкая к уровню общеэкономической инфляции динамика реальных цен.
"Понятно, что цены на более качественное жилье будут опережать
среднерыночный темп роста, тогда как динамика цен на неликвидные
объекты будет от него отставать", - считает эксперт.

Если говорить о долгосрочной перспективе, то А. Кудрявцев
прогнозирует, что абсолютное соответствие фактической и справедливой
цены на жилую недвижимость произойдет в период с осени 2009 года (при
средней цене $5100 за кв.м) до лета 2011 года (при цене $5610 за
кв.м), а с момента наступления равенства цен дальнейшая динамика
среднерыночной цены должна совпадать с динамикой справедливой цены.

Московская правда

О застройщиках и ипотеке

Ипотечное кредитование новостроек – это особая тема. Такие кредиты до
получения жилья в собственность стоят несколько дороже. Правда,
страхование, которое является обязательным требованием банков при
любой ипотеке, в данном случае, наоборот, обходится заемщику дешевле.

Сегодня многие банки предлагают нам ипотечные кредиты на приобретение
жилья в новостройках, причем как в уже построенных, так и в строящихся
домах. Это весьма привлекательное предложение, особенно в связи с тем,
что цены на квартиры в обычно гораздо ниже, чем на вторичном рынке.
Однако, получение ипотечного кредита на жилье в новостройке, особенно
это касается строящихся домов, существенно отличается, как по
процедуре, так и по условиям от обычного ипотечного кредита.

В этом случае, действует целая группа рисков: есть риск, что
застройщик не достроит дом; риск, что закладываемые инвестиционные
права уже кому-то проданы (а случаи двойных продаж бывают — иногда по
ошибке, а иногда и по умыслу); есть еще уйма рисков юридического
характера.

По закону, объект недвижимости, приобретаемый с помощью ипотечного
кредита, автоматически переходит в залог к банку-кредитору. Но если
дом находится в стадии строительства, то готового объекта, который
можно передать банку в залог, в этот момент просто не существует.

То, что банки сторонятся таких схемных сделок, при которых в принципе
нечего брать в залог, это, конечно, вполне обоснованно.
Предварительные договоры, договоры займа, векселя и т.п. могут быть
признаны судом притворными со вполне понятными последствиями.

«Ипотечный» покупатель квартиры в новостройке в первое время платит
больше банку, но меньше страховой компании, а в дальнейшем по обычному
тарифу банку, страховщикам же чуть меньше, нежели при покупке квартиры
на вторичном рынке. Казалось бы условия вполне приемлемые. Если доход
позволяет – бери кредит. В чем проблема? Как выясняется, проблемы
есть, и это несмотря на весьма высокий спрос на такую ипотеку.

По словам застройщиков, каждый второй обратившийся к ним клиент
высказывает пожелание приобрести недвижимость с помощью ипотеки. При
этом, несмотря на такой спрос, реальных ипотечных сделок проходит не
так много. К сожалению, не у всех желающих и не всегда есть
возможность взять кредит по объективным причинам.

Несмотря на то, что сейчас немало банков предлагают программы
кредитования жилья на этапе строительства, большая часть таких
программ действует только на бумаге.

Конечно, банки смущает отсутствие залога на период строительства и
опасность «недостроя» объекта.

Многие банки заявляют, что готовы рассматривать любые объекты, но в
результате часто это выливается в два-три месяца постоянных требований
дополнительных документов.

Застройщики в первую очередь пытаются установить партнерские отношения
с финансовой организацией или банком, входящим в ту же группу, что и
сама компания. В рамках одной структуры договориться проще и быстрее.
Как результат, подобные программы более конкурентоспособны на рынке.

Получая кредит на приобретение жилья в новостройке, заемщик служит
промежуточным звеном между банком и девелопером в цепочке
финансирования.

Но застройщики должны где-то добывать недостающие средства для своей
деятельности. Исходным моментом служит тот факт, что, приобретая
квартиру на этапе строительства, удается изрядно сэкономить – готовое
жилье обойдется дороже.

Одно дело, если в качестве залога банку предоставляется какая-то
недвижимость или дорогостоящее имущество. Тогда кредит выдается на
общих для ипотеки основаниях и действительно появляется шанс
сэкономить: бытующие ныне ставки совсем ненамного выше уровня
инфляции.

Но у уфимских застройщиков с банками система не так уж гладко
налажена, а все это из-за оформления документов в различных системах и
инстанциях. Надеюсь, что в скором будущем это будет исправлено, и жить
станет легче.

Зачем российским заемщикам кредит в иенах?

Банк Москвы вывел на рынок специальную программу кредитования, которая
предусматривает 6% годовых в японских иенах. Для российских заемщиков
событие поистине неординарное. Можно сказать, что мы все уже привыкли
к доллару, ну на худой конец к фунту. На кого рассчитано кредитование
в японских иенах и на что брать такой "необычный" кредит?

В данный момент Банк Москвы проводит трехмесячную экспериментальную
программу. После подведения ее итогов станет ясно, будет ли запущена
эта кредитная программа на постоянной основе. Такая низкая процентная
ставка обусловлена тем, что банку удалось получить кредитную линию на
японском финансовом рынке.
Алла Цытович управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка
Москвы в интервью «Собственнику» прокомментировала, что кредит в иенах
"позволит помочь клиенту на быстро растущем и дорогом рынке
недвижимости. Мы сможем обеспечить ипотечными кредитами тех, кому
нужна квартира лучшего качества, чем они могли бы позволить себе по
кредиту в долларах или рублях. В иенах лимит кредита будет еще более
значим и позволит купить квартиру лучшего качества. Пятиэтажки
неинтересны для наших клиентов. А поскольку наши заемщики по большей
части верхний средний класс или бизнесмены, и жилье они покупают в
верхнем сегменте эконом- и бизнес-класса. И они смогут обеспечить себе
куда более комфортную квартиру, чем если бы они брали кредит в рублях
или долларах".

Эта программа будет действительна как на вторичном, так и на
первичном рынке недвижимости. В этом случае до получения прав на
собственность кредитная ставка будет несколько выше. Конвертация в
валюту будет стоить для клиента 0,5% - комиссионные весьма низкие.
Программа проходит по всей России во всех региональных
представительствах Банка Москвы.
По словам Аллы Цытович получается, что и здесь все делается для
бизнес-класса. С другой стороны, этим кредитом может воспользоваться и
простой заемщик и действительно приобрести квартиру в более выгодном
варианте. Кредит в иенах в Банке Москвы можно будет получить до 15
апреля 2008 года, это время отведено на "обкатку" кредитной программы.

Причины и механизм ипотечного кризиса США

Роль банков

Когда американская семья хочет взять кредит на приобретение жилья, она идет к ипотечному брокеру, который помогает выбрать наиболее оптимальную банковскую программу. Из-за растущих цен на недвижимость в 2006 году банки США могли позволить себе брать на себя риски и кредитовать неблагонадежных заемщиков, так как в случае дефолта при продаже залога банк возвращал себе деньги в любом случае. Более того, банки выдавали кредиты в размере 120% от стоимости жилья, снижали процентную ставку на начальном этапе, не достаточно тщательно проверяли доходы заемщика, некоторые из которых, не имея постоянного дохода, мошенническим путем добывали выписку из платёжной ведомости на выдачу заработной платы. Кроме того, многие менеджеры банков были чрезмерно мотивированы заманчивой перспективой получить годовой бонус, выплачивающийся в случае, если будут выданы 10.000 новых кредитов. Однако банки брали на себя лишь часть рисков. Остальные риски брали на себя инвесторы, покупавшие ипотечные облигации (обеспеченные закладными).

Эмиссия ипотечных облигаций в трех частях

Приведем пример. Банк покупает 1000 ненадежных закладных, формируя ипотечное покрытие. Затем он делит эти сформированное покрытие на три части. Облигации, обеспеченные закладными из первой части ипотечного покрытия, относительно надежны: убытки появляются лишь в случае, когда процент ипотечных дефолтов по закладным достигает 5-10%. Рейтинговые агентства присваивали таким ценным бумагам, как правило, самый высокий рейтинг (часто ААА) – несмотря на то, что все закладные ипотечного покрытия, которыми обеспечены эти ценные бумаги, ненадежны. Идея такова: вряд ли неплатежеспособных заемщиков станет столько, что это заденет эмиссию облигаций с рейтингом ААА.

Ценные бумаги третьей эмиссии («мусор») получают напротив низший рейтинг: владельцы этих бумаг страдают при более менее массовых дефолтах первые.
Между облигациями с рейтингом ААА и «мусором» находятся бумаги со средним риском и рейтингом.

Ценные бумаги носят зачастую экзотические названия, такие как ABS («asset-backed securities» — ценные бумаги, обеспеченные активами) или CDO («collateralised debt obligations» — облигация, обеспеченная долговыми обязательствами). В принципе в обоих случаях речь идет об облигациях на несколько лет, обеспеченные долговыми обязательствами. Рынок таких ценных бумаг рос в последние годы высокими темпами. Многие специалисты считали, что риски делятся участниками рынка свободно и берут их на себя в основном те инвесторы, которые готовы справиться с ними наиболее безболезненно. Американский ипотечный кризис показал, однако, два минуса такого рынка. Во-первых, не хватает прозрачности в вопросе, кто же в итоге несет риски – что делает весь рынок небезопасным. Во-вторых, если организация, выдающая кредиты, продает приобретенные риски дальше, то у нее нет большого желания изучить их получше. А конечные покупатели рисков вообще не имеют возможность оценить их и полагаются на рейтинговые агентства.

И тут начались проблемы

Пока цены на жилье в США росли, никто не задавал лишних вопросов. Ипотечный кризис начался тогда, когда в 2007 году цены начали падать, а процентные ставки – расти. В секторе subprime (неблагонадежных заемщиков, околостандартных закладных) начались дефолты, что коснулось не только банков, но и всех участников рынка, покупавших ипотечные облигации. По причине отсутствия точной информации рынок некоторых ценных бумаг рухнул.
Почему же ипотечные облигации, на которых не находилось больше покупателей, не списали? Это было бы слишком резким шагом, ведь облигации через несколько лет можно будет погасить. А предположение, что ни один неблагонадежный заемщик не заплатит ни доллара, слишком уж пессимистично.
Как и в других кризисных ситуациях, рейтинговые агентства только ухудшают положение. Ведь они раздавали высочайшие рейтинги ненадежным облигациям – значит, доверять им сегодня особенно не стоило бы. Однако когда кризис уже случился, эти же агентства начали понижать рейтинги, которые сами и раздавали, и это стало оказывать еще более сильное давление на оценку ценных бумаг.

Отличие потребительского кредита от кредитной карты?

На сегодня формы кредитования весьма разнообразны. Вы можете получить деньги наличными или с помощью кредитной карты снимать необходимые суммы, а также расплачиваться за покупки. Как показывает практика, кредитные карты обходятся заемщикам значительно дешевле, чем потребительские кредиты. Так в чем же их различие?

На что?

Потребительские кредиты обычно берутся на какие-то определенные цели. Для совершения крупных покупок, для которых требуются наличные. Даже при заполнении анкеты на получение потребительского кредита вы столкнетесь с пунктом "цель кредита". Банковские сотрудники безопасности интересуются тем, на что они выдают указанную в анкете сумму.

В случае выдачи заемщику кредитной карты никто не будет интересоваться, для чего предоставляются денежные средства.

Сроки кредитования

Потребительский кредит ограничивается определенными сроками. Он может быть выдан от 1-5 лет, при этом в большинстве случаев рассчитываются ежемесячные суммы платежа. По истечении срока и окончании выплат кредитный договор считается недействительным. Кредит, предоставляемый по карте, не имеет временных ограничений. К тому же, если вы соберетесь брать второй кредит, то вас не будет заново проверять банковская служба безопасности. Только в случае достижения пенсионного возраста банк может приостановить "карточный" кредит.

Погашение кредита

Как было сказано выше, обычно потребительский кредит погашается равными (аннуитетными) ежемесячными платежами. У кредитной карты совсем другая и для многих более удобная схема. Минимальный ежемесячный платеж обычно составляет от 5 до 10% от суммы основного долга, а также начисленные проценты за пользование средствами кредитной карты.

Максимальная сумма кредита

Смотря сколько вам надо. Если нужна большая сумма, то тут бесспорно выигрывает потребительский кредит, так как максимальная сумма кредитования составляет 1 млн. рублей. Если не очень большая сумма, к примеру, для покупок и расчетов, то выгоднее кредитная карта, ее лимит обычно составляет 3 ежемесячные зарплаты заемщика.

Беспроцентный период

Этим преимуществом отличается только кредитная карта. Заемщику предоставляется дополнительная возможность пользоваться кредитом, не переплачивая банку ни единого рубля. Но учтите, что при постоянном использовании льготного периода кредитная карта все равно не становится бесплатной. Практически все банки устанавливают плату за обслуживание счета. Она определяется в зависимости от вида карты, а также суммы кредита.

И у того, и у другого кредита есть свои преимущества и свои недостатки. В любом случае, если вам требуется не очень большая сумма, если вам не хочется постоянно бегать по банкам и заполнять анкеты и заявления, если вы хотите, чтобы ваш денежный баланс возобновлялся и собираетесь пользоваться услугами кредитования постоянно, то выгоднее завести кредитную карту.

Когда нужна большая, весомая сумма на серьезную покупку, развитие бизнеса, или что-нибудь еще, удобнее воспользоваться потребительским кредитом.

Автор: Яна Богданова

2008 год станет годом золота

Год золота. 2008 год уже назван годом золота и это не случайность.  Заголовок в Financial Times от 7 января «Золото – новая мировая резервная валюта» оказался пророческим. На следующий день во вторник, 8 января 16.00 по московскому времени, цена за тройскую унцию золота (31,1 гр.) превзошла исторический рекорд в $877 и достигла $883. Уже в минувшую пятницу золото установило новый ценовой рекорд в $900.10.  Предыдущий рекорд был поставлен 21 января 1980 года.
Современный «бычий» рынок золота начался в июле 1999 года. В мае этого года британский министр финансов и нынешний премьер Гордон Браун объявил о продаже 60% золотого запаса Соединенного королевства. В июле золото упало до уровня $252 за унцию и с тех пор растет не переставая. Кстати, подобный образец финансового менеджмента стоил британским налогоплательщикам 3,8 миллиардов фунтов.
Немного статистики. Участники рынка драгоценных металлов смотрят на золото с растущей уверенностью. Прогнозы динамики роста цен на 2008 год сильно различаются, от $725 до $1100 за унцию. Но главное не в конкретных цифрах, а в фундаментальных тенденциях, которые толкают вверх цены на золото, серебро и платину.
Несмотря на то, что золото традиционно оценивается в долларах США, оно растет в цене во всех основных мировых валютах  Ник Баришефф (Nick Barisheff) президент Bullion Management Group отмечает, что за период с лета 2005 года золото выросло в цене на 101% в долларах США, 93% в британских фунтах и швейцарских франках, 82% в евро, 111% в японских иенах и 78% в рублях.
Традиционные инвесторы обращают на золото мало внимания, а на серебро и платину еще меньше, хотя эти металлы показывают великолепные результаты. Так с августа 2005 по январь 2008 серебро выросло с $6.35 до $16.23 (156%) за тройскую унцию, а платина за аналогичный период с $843.12 до $1559 (85%). Золото же за 2007 год выросло на 32%.
Каковы причины такого бурного роста? Главной причиной стремительно растущего интереса к золоту является недоверие к «бумажным» валютам вообще и мировой резервной валюте американскому доллару в частности.
Большинство валют стран большой восьмерки страдают от инфляции, вызванной тщетными попытками сохранить паритет со стремительно падающим долларом. Карманы государственных и частных инвесторов по всему миру наполнены американскими долларами, которые по своей ценности все ближе приближаются к конфетти. Индекс американского доллара (USDX) по отношению к корзине валют (евро, иена, британский фунт, канадский доллар, швейцарский франк, шведская крона) достиг самого нижнего с марта 1973 года уровня в 75-77 в ноябре 2007 года. 
Фан Ган (Fan Gang), директора китайского Национального Института Экономических Исследований тоже не верит в американский доллар. «По нашему мнению, американский доллар более не является стабильной валютой.  Он постоянно девальвируется и тем самым создает всем проблемы. Вопросом для нас теперь является, к какой более стабильной валюте следует привязать наш юань, евро, иене… ». В реальности выбором Китая становится не евро или иены, а золото. В конце 2005 Китай увеличил свои золотые запасы, продав 2.4% своих долларовых резервов.
Российский Центробанк также следует этой тенденции. По сведениям Resourceinvestor.com Россия прибавила 210,000 унций золота к своим резервам в ноябре. С начала 2006 года Россией было закуплено 2 миллиона унций желтого металла.
Золото серьезно недооценено. Джеймс Терк (James Turk), владелец интернет-магазина GoldMoney.com и один из наиболее уважаемых специалистов по инвестициям в драгоценные металлы, считает, что золото не только надежней любой бумажной валюты, но и остается очень дешевым.  
«Говоря, что золото побило рекорд, мы забываем о том, что за последние 27 лет назад доллар обладал куда большей покупательной способностью, чем сегодня. В наши дни 850-880 долларов 1980 года равняются 2200-2300 долларам. Поэтому золото сегодня продается с огромной скидкой». 
Еще одним способом измерения настоящей ценности золота является его сравнение с индексом Доу Джонса (DJIA). Золото переоценено, когда на его унцию можно купить весь индекс как в 30-х, когда золото стоило $35 за унцию, а Доу равнялся 30-40 или в 1980 году, когда золото стоило $850-870, а Доу равнялся 800.  Сегодня, чтобы купить Доу, нам понадобится 16 унций золота.
Что ждет золото в этом году? Майкл Козарес (Michael J. Kosares), президент брокерской конторы USAGOLD в своем прогнозе на 2007 год (золото стоило $625) установил минимальный порог роста в $725 и максимальный в $875. Неплохо.
На 2008 год г-н Козарес устанавливает минимальный порог в $925. Прорыв на уровне $975-1025 может случиться, если:
1. Произойдет эскалация кредитного кризиса и увеличение объемов «ликвидности», создаваемой центральными банками.
2. Вырастет напряженность на Ближнем Востоке.
3. Усилятся проблемы с предложением золота.

Когда ипотека снова подешевеет?

Ипотечный кризис, разразившийся в США, заставил и наши банки урезать аппетиты. Отечественные чиновники и финансисты убеждают нас, что Россию экономический катаклизм обошел стороной. Но независимые эксперты говорят, что банки сокращают объемы кредитования и поднимают ставки. Мы попытались разобраться, кому теперь доступна ипотека в России, во сколько она обходится. Да и вообще стоит ли сейчас брать кредит или подождать, когда непогода на финансовых рынках "рассосется" и ставки пойдут вниз?
Заявка на кредит рассматривается неделями

     Уже в конце прошлого года у лидеров ипотечного рынка ставки поднялись на 0,5 - 2%, в банках-малышах - на 3 - 5%. Первоначальный взнос, который раньше составлял от 0 до 20% от стоимости жилья, теперь подняли до 30, а то и до 70%.
- Некоторые банки совсем закрыли ипотечные программы или серьезно ужесточили требования, - делится наблюдениями гендиректор компании - кредитного брокера "Дом ипотеки" Наталья СЕМЕНОВА. - Полгода назад банки наперегонки рассматривали заявки на получение кредита за час - два. Сейчас эта процедура тянется неделями. Один из банков, куда мы недавно направили заявку нашего клиента, дал ответ лишь спустя три недели.
В непростой ситуации с ипотечными кредитами с трудом ориентируются не только "чайники", но и профессионалы, оформившие не одну сотню займов.Брокеры - акулы кредитного рынка: их задача подобрать максимально выгодный кредит для заемщика. Но и они зачастую в последние месяцы не могут понять логику причин отказов.
- Одни банки сузили квоты на кредиты. Кредитному комитету приходится решать, кому отдать деньги, хотя платежеспособность потенциальных заемщиков может быть абсолютно одинаковой, - говорит Наталья Семенова. - В других банках даже просят не направлять клиентов, потому что временно не имеют денег. Это ощутимый удар по бизнесу, поэтому никто официально в дефиците средств не признается. Больше того, продолжают рекламировать ипотечные кредиты и принимать к рассмотрению заявки.
Платеж - тысяча долларов в месяц

     - Первая вспышка кризиса в России залечена, но серьезные рецидивы могут произойти по итогам первого квартала 2008 года, - прогнозирует эксперт Центра развития Михаил СТОЛБОВ. - По итогам марта на Западе станет известно, продолжится ли волна списания убытков. И тогда мы увидим очередной виток роста ставок по кредитам на покупку жилья. А если обстановка начнет улучшаться, то со второй половины года ставки могут пойти вниз.
     - По нашим данным, ипотека в Москве в среднем обходится в 10 - 14% годовых. В регионах ставки выше, а суммы кредитов, разумеется, скромнее, - заявил "КП" руководитель портала PRO-CREDIT.ru Иван ЗАХАРОВ.
     Портрет среднего ипотечного заемщика сейчас выглядит так: ему 28 - 45 лет, он работает наемным сотрудником - руководителем или заместителем руководителя подразделения, топ-менеджером или госслужащим. Как правило, у заемщика стабильные средние доходы, при этом он достиг определенной устойчивости материального и социального положения.
     А теперь перейдем к цифрам. Предположим, что человек хочет обзавестись однокомнатной квартирой в Москве. Цена жилья - 130 тысяч долларов. Покупатель выкладывает 30 тысяч баксов из собственного кармана, а оставшуюся сумму ему одалживает банк. При условии, что кредит выдан на 10 лет под 10 - 11% годовых, ежемесячно необходимо возвращать банку примерно 1 тысячу долларов. А доход заемщика должен быть на 50% больше, иначе банк не выдаст заем.
В Питере и Сочи жилье дорожать не будет?

Чехарда с кредитами измотала нервы многим россиянам, и все чаще приходится слышать вопрос: а стоит ли вообще брать в банке деньги на покупку жилья? В Москве, как и в некоторых других мегаполисах, цены на недвижимость в последнее время почти не меняются. Так, может, нужно дождаться снижения ставок или поднакопить деньжат и не лезть в кредитный хомут?
     - Выгоднее купить квартиру, чем снимать, - убеждена Наталья Семенова. - Инфляция в стране немаленькая, поэтому накопить нужную сумму непросто. Да и недвижимость дорожает.
     Но ситуация не столь однозначная. Риэлторы убеждены, что цены на недвижимость будут подниматься не по всей стране. Например, в Москве рассчитывать на существенное подорожание жилья не стоит - максимум 15 - 20% ежегодно. А в некоторых регионах цены уже достигли потолка и могут откатиться назад.
     - Речь в первую очередь о Питере, где в последнее время активно возросли темпы строительства, - заявил "КП" Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости". - Неприлично дорога недвижимость в Сочи. Здесь цены также могут пойти вниз, а когда в 2014 году "шоу закончится", то может быть и обвал.
     Как считает эксперт, дорожать жилье будет в тех регионах, которые активно привлекают инвестиции и имеют потенциал с точки зрения уровня жизни. А также в крупных городах, претендующих на роль локальных столиц: например, в Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке и Краснодаре. Здесь сейчас жилье дешевле московского в 2 - 5 раз, а со временем будетуступать столичному всего 20 - 30%. Но это случится лет через десять.

Александр ЗЮЗЯЕВ

КОМСОМОЛЬСКАЯ ПРАВДА