7 проблем при прокупке загородного дома по ипотеке глазами ипотечного брокера

На сегодняшний день более 30 банков предлагают программы кредитования загородной недвижимости, из них примерно половина готова работать со строящимися объектами.

В целом наблюдается тенденция к увеличению кредитных программ по «загородке» , что вполне естественно, поскольку за последние два года резко увеличился спрос на этот сегмент недвижимости.

Также происходит постепенное снижение процентных ставок по этим видам кредитов, их размер уже сопоставим со ставками на московскую недвижимость. Минимальная ставка в долларах США на покупку готового коттеджа составляет 9%, а на этапе строительства – 12%.

Несмотря на то, что подобные программы нельзя назвать новыми, до сих пор существует ряд проблем, с которыми постоянно сталкиваются ипотечные брокеры.

ПРОБЛЕМА ПЕРВАЯ: Ограничение максимальной суммы кредита

Дело в том, что средняя стоимость коттеджа сейчас составляет более 1 млн. долларов. Существует большое количество коттеджных поселков премиум класса, где минимальная стоимость коттеджа составляет 1 500 миллиона долларов, а максимальная доходит до 10 миллионов. Естественно, что сумма кредита, ограниченная 500 000 долларов или даже миллионом, далеко не всегда соответствует потребностям заемщика.

ПРОБЛЕМА ВТОРАЯ: Настороженное отношение к владельцам «серого бизнеса»

Многие банки еще до сих пор не выработали четкой позиции в отношении андеррайтинга владельцев «серого» бизнеса, а ведь они как раз и являются целевой аудиторией на подобные кредиты. По данным компании НБИК 95% клиентов, обращающихся за кредитом на покупку коттеджей – это именно владельцы «серого» бизнеса. Если программы по загородке не будут разрабатывать с учетом этих особенностей, то заемщики не смогут ими воспользоваться, считают в компании.

ПРОБЛЕМА ТРЕТЬЯ: Ошибки в оценке ликвидности загородных объектов

Поскольку рынок загородной недвижимости начал развиваться сравнительно недавно, а стоимость земли и коттеджей выросла за последние годы в несколько раз, специалистам достаточно сложно оценить истинную стоимость этих объектов, тем более, что разброс цен впечатляет: от 100 с небольшим тысяч долларов за объект до 10 миллионов.

Эта проблема актуальна как для банков, так и для заемщиков-покупателей загородных объектов, ипотечных брокеров и риэлтеров. Завышенная оценка сопряжена с большими рисками для банков, заниженная оценка не дает возможности получить необходимую сумму заемщикам и, в конечном итоге, купить недвижимость. Еще год назад мы постоянно сталкивались с неумением оценочных компаний адекватно определять стоимость загородных объектов.

Сумма в отчетах оценщиков в отношении одного и того же объекта могла расходиться в несколько раз. Сейчас ситуация изменилась в лучшую сторону, у нас практически не бывает серьезных недоразумений и результат оценки, проводимой компаниями, аккредитованными в банках, стал гораздо более предсказуем. Теперь мы чаще сталкиваемся с другой проблемой: в некоторых банках наряду с независимыми оценщиками или вместо них оценку проводит залоговый отдел самого банка, - говорит Ольга Билялова, директор по развитию НБИК, - и вот здесь результаты могут быть самыми неожиданными, считает она.

Например, банк занижает оценку, уже сделанную оценочной компанией, на 20%. Непонятно, почему это происходит, что делать в этом случае клиенту, и как нам дальше строить отношения с этим банком? Бывает и хуже. У нас был вопиющий случай в одном из московских банков. В прошлом году наш клиент хотел приобрести земельный участок в поселке БениЛюкс, где цена за сотку земли составляла от 50 до 70 тысяч долларов, в зависимости от того, в какой части поселка расположен участок. Оценку производили «специалисты» залогового отдела одного крупного московского банка, которые даже не выехали взглянуть на этот участок. В итоге мы получили цену 13 000 долларов за сотку.

Если банк аккредитовал оценочную компанию, то и клиент и его представитель должны быть уверены, что сделанная оценка не будет корректироваться, в противном случае сотрудничество с оценщиками вообще лишается смысла.

ПРОБЛЕМА ЧЕТВЕРТАЯ: Неурегулированные земельные правоотношения

За последние полгода отделом по работе с застройщиками НБИК были проведены переговоры примерно со 150 коттеджными поселками на этапе строительства. Из них менее одной трети на момент разговора могли быть аккредитованы в банках. Самая распространенная проблема – это неурегулированные земельные правоотношения.

В Подмосковье огромное количество поселков строится на землях с/х назначения, причем далеко не всегда они могут быть использованы под дачное строительство. Чтобы узаконить продажу такой земли и строительство на ней коттеджей, необходимо вначале поменять целевое назначение или разрешенное использование, если оно не позволяет вести строительство, затем провести межевание участков, получить кадастровые номера и свидетельства на право собственности на каждый участок.

На это обычно уходит от нескольких месяцев до года, в течение которых аккредитация невозможна. Но это не означает, что в этот период застройщик не ведет продажи своего объекта.

ПРОБЛЕМА ПЯТАЯ: Путаница в схемах реализации коттеджных поселков

Несовершенство законодательства в земельной и строительной сфере, нежелание застройщиков платить налоги, привело в настоящий момент к чрезмерному разнообразию схем реализации коттеджных поселков, в которых порой очень сложно разобраться.

Наиболее распространенные и, главное, кредитуемые схемы это:

1. Договор инвестирования с заключением предварительного договора купли-продажи земельного участка или без него.
2. Предварительный договор купли-продажи земельного участка и коттеджа.
3. Договор купли-продажи земельного участка и договор подряда.

Есть мнение, что коттеджные поселки, разрешение на строительство которых получено после 01 апреля 2005 года, подпадают под действие 214 Закона и должны реализовываться по договорам долевого участия. Однако большинство юристов в Москве и Московской области трактуют нормы закона иначе: в ФЗ № 214 речь идет об объектах долевого строительства, а коттеджи являются отдельно стоящими объектами, а не долями и, следовательно, нормы ФЗ № 214 не применимы к коттеджным поселкам.

В Санкт-Петербурге и многих других регионах России юристы придерживаются противоположной точки зрения, считая, что организованные коттеджные поселки, возводимые на землях поселений, ничем не отличаются от многоквартирных домов и должны работать в соответствии с нормами Закона № 214. В любом случае, пока не будет официального разъяснения, этот вопрос остается спорным.

Из представленных трех схем для банков наиболее предпочтительна третья, поскольку позволяет сразу же получить в залог землю, стоимость которой обычно составляет 30-40% от общей суммы домовладения. Наименее интересна, вторая, как самая рискованная. Тем не менее, все три схемы кредитуются несколькими банками.

К сожалению, большинство банков на сегодняшний день не в состоянии четко сформулировать свои требования ни к строящимся поселкам, ни к схемам, которые они готовы кредитовать. Из-за этого регулярно происходят разного рода недоразумения, считают в компании НБИК.

Например, в одном из банков, в котором мы проводили аккредитацию поселка премиум класса, существует требование к стадии строительства, а именно: к моменту кредитования объект должен быть построен на 10%. В процессе переговоров с банком это требование применительно к коттеджным поселкам трактовалось как стадия строительства поселка в целом, то есть из 100 домов должно быть построено 10.

После длительной процедуры аккредитации, сопровождавшейся сбором множества документов, тяжелейшей дискуссии по поводу банковских пунктов, включаемых в договор инвестирования, и одобрения нескольких клиентов, банк решил, что требование о стадии строительства должно предъявляться к конкретному дому, а не к поселку в целом.

Но парадокс состоит в том, что застройщик приступает к строительству после выбора клиентом конкретного проекта и оплаты им стоимости земли и строительства. С учетом того, что как раз на это заемщик и берет деньги в банке, эта задача не имеет решения. Спрашивается, зачем тогда банк вообще проводил аккредитацию этого объекта, ведь на переговоры было потрачено столько времени и сил?

ПРОБЛЕМА ШЕСТАЯ: Отсутствие процедуры государственного контроля за процессом строительства

Свободных земель поселений остается в Подмосковье все меньше, и застройщики вовсю осваивают с/х территории. Среди коттеджных поселков, аккредитацией которых занимается компания НБИК, а таких сейчас около трех десятков, доля строящихся на землях с разрешенным использованием под дачное строительство составляет 50%. Распространенная схема реализации домов, построенных на таких землях, предусматривает заключение договора купли-продажи земли с покупателем и заключение договора строительного подряда с компанией – застройщиком.

В большинстве случаев земельные участки размежеваны и оформлены на физических лиц, аффилированных с руководством компании – застройщика. Благодаря дачной амнистии значительно упростился порядок регистрации прав собственности на дома, построенные на дачных участках.

Для получения свидетельства на право собственности теперь не требуется ни разрешение на строительство, ни акт о вводе дома в эксплуатацию. Достаточно просто представить в регистрирующий орган декларацию о постройке и технический паспорт дома.

Это хорошо для застройщиков, но для банка возникают дополнительные риски. Как проверить, что строительство дома велось в соответствии со всеми предусмотренными нормами и правилами, если отсутствует какая бы то ни было разрешительная документация на объект?

Конечно, есть утвержденный проект дома, но кто может гарантировать, что в процессе строительства в него не вносились изменения? При отсутствии процедуры государственного контроля за процессом строительства таких домов, остается полагаться на профессионализм и честность строительных компаний.

Возможно, вариантом решения этой проблемы может являться проведение независимой строительной экспертизы, которая подтвердит качество построенного дома. Например, при принятии решения об аккредитации коттеджного поселка, банк проводит экспертизу одного из уже построенных домов, и если подтверждается соответствие заявленному качеству, остальные дома в этом поселке кредитуются как обычно. Эта проблема актуальна как при кредитовании строящихся, так и уже готовых домов.

ПРОБЛЕМА СЕДЬМАЯ: Несовпадения требований банков и страховых компаний

Неожиданные сюрпризы могут ожидать нас и на этапе рассмотрения объектов в страховых компаниях. Если требованиями банка предусмотрено страхование финансовых рисков на этапе строительства, то все документы помимо банка должна будет изучить и страховая компания и дать свое заключение.

Если же речь идет о кредите на покупку готового домовладения, то может потребоваться страхование титула собственности на землю и дом. При этом очень часто требования банков и страховых компаний к объектам не совпадают. Мы много раз сталкивались с тем, что объект, одобренный в банке, не получал «зеленого света» в страховой.

Для эффективного взаимодействия банкам и страховым компаниям необходимо как-то унифицировать свои требования к застройщикам и объектам.

По материалам доклада Ольги Биляловой, директора по развитию НБИК на заседании Московского Бизнес Клуба

Источник: Информационно-аналитический портал «КВАДРУМ»

ИПОТЕКА В ДЕТАЛЯХ: ЖИЛЬЕ ПО КАЗЕННОМУ СЧЕТУ

Речь идет о городских целевых программах поддержки граждан в решении жилищной проблемы - "Развитие долгосрочного жилищного кредитования на 2002-2012 годы", "Молодежи - доступное жилье" и "Жилье работникам бюджетной сферы".  
Для просто очередников обязательным условием получения субсидии является ипотека. При этом они получают жилье в собственность сразу. Молодежь и бюджетники право собственности могут зарегистрировать лишь после полной выплаты стоимости жилья.  
У очередников, попадающих в категорию молодежи или бюджетников, есть выбор: либо ждать своей субсидии и покупать жилье в рассрочку по себестоимости, либо использовать субсидию для получения ипотечного кредита.    

ПРОСТО ОЧЕРЕДЬ  
В 2006 году в Петербурге, по данным Жилищного комитета, каждый двенадцатый заемщик из 11 тысяч, получивших ипотечные кредиты, был очередником.  
Им в рамках программы "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 годы" предоставляются субсидии для компенсации части стоимости жилья, приобретаемого за счет ипотечного кредита. Размер субсидий определяется на основе двух показателей - социального и рыночного. Чем дольше гражданин находится в очереди и чем больше средств на первый взнос у него имеется, тем большая сумма ему может быть предоставлена. Максимум 35% от стоимости жилья. Субсидию можно получить только при условии участия в ипотеке.  
Заемщик-субсидент несет все дополнительные расходы, установленные каждым банком при ипотеке.  
Обязательны платежи за оценку и страхование объекта недвижимости, жизни и здоровья заемщика, госпошлина за регистрацию и обременения (залога), комиссия за выдачу кредита. Скорее всего, возникнет необходимость оплатить и страховку права собственности, комиссию за рассмотрение заявки и обслуживание ссудного счета, нотариальное удостоверение сделки, аренду сейфовой ячейки, обналичивание средств и конвертацию.  
Жилищный комитет заключил соглашение с девятью банками, в которые может обратиться горожанин, имеющий право на такую частичную компенсацию. Это ВТБ Северо-Запад (бывший Промстройбанк), АК БАРС, банки "Александровский", "Викинг", Энергомашбанк, Газпромбанк, Росбанк, "Петербургский социальный коммерческий банк", Северо-Западный банк Сбербанка России.    

ИПОТЕКА ПЛЮС  
Схема выглядит следующим образом: городской очередник обращается в один из названных банков с заявкой на получение ипотечного кредита. В случае одобрения районная администрация формирует учетное дело. Затем Жилищный комитет готовит это дело для рассмотрения специальной комиссией, куда входят представители отраслевых комитетов, профсоюзов, органов исполнительной власти, депутатского корпуса. Комиссия принимает решение о выдаче субсидии определенного размера.  
Дальше выпускается распорядительный акт, и Жилищный комитет заключает с гражданином договор, по которому данная сумма должна пойти на приобретение квартиры с использованием ипотечного кредита. Срок действия договора - полгода. За это время человек обязан найти и купить квартиру.  
Подобранный вариант также согласовывается с Жилкомитетом. При этом жилье не может быть меньше социальных норм, установленных законом.  
В случае если заемщик перестает платить кредитору, на жилплощадь обращается взыскание, она продается. Банк забирает свои деньги, выданные по кредиту, а субсидия возвращается в бюджет.  
На учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий принимаются семьи, в которых на каждого проживающего приходится 9 м общей площади или меньше.    

РАЗМЕР ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ  
Стоимость жилья для субсидентов - нормативная, отличная от рыночной.  
При ее расчете норматив площади (42 кв. м на двоих и 54 - на семью из трех человек) умножается на норматив средней стоимости квадратного метра. Его устанавливает Министерство регионального развития.  
Несмотря на наименование "средняя рыночная", установленный Минрегионом показатель на второе полугодие для Петербурга равен 28,7 тыс. руб./кв. метр. Тогда как по данным bn.ru, средний квадрат в городе в конце июля предлагался за 73 тыс. руб. - в 2,5 раза дороже.  
Это означает, что для тех, о ком должен заботиться федеральный бюджет (семьи инвалидов, ветеранов), субсидии выдаются из расчета 28 тыс. руб./кв. метр. Петербургская же казна "своих" субсидентов (семей, не имеющих права на федеральные льготы) оделяет по данным ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУИОН).  
Молодым семьям субсидия рассчитывается как доля от нормативной площади жилья, умноженной на стоимость квадрата, определенную ГУИОН. Доля составляет до 40% от полученной суммы.  
Как сообщила главный специалист договорного отдела Городского центра "Доступное жилье" Светлана Сухова, в прошлом году себестоимость передаваемого молодым семьям жилья составляла 16-20 тыс. руб./кв. метр. В этом году квартиры еще не выделены, поэтому данных о ценах нет.  
Для бюджетников расчетная стоимость жилья складывается из площади по социальной норме (18 кв. м на человека), умноженной на себестоимость. По данным ГУИОН, "излишек" площади умножают на стоимость квадратного метра .    

ОТДЕЛЬНАЯ ОЧЕРЕДЬ  
Молодые семьи и бюджетники в рамках двух специальных городских целевых программ право собственности получают после выплаты всей стоимости жилья. До тех пор недвижимость остается в собственности оператора программ - некоммерческого партнерства "Городской центр "Доступное жилье".  
Для участников программы "Молодежи - доступное жилье" администрация закупает квартиры у застройщиков по конкурсу или реконструирует.  
Молодым семьям без детей может быть компенсировано до 35% стоимости жилья, с детьми - до 40 процентов. Молодой считается семья, где один из супругов или родитель ребенка в неполной семье не старше 30 лет.  
У этой семьи должны быть собственные деньги (не менее 30% стоимости квартиры) и доход, достаточный для оплаты оставшейся части. Ее семья вносит в течение 5-10 лет по беспроцентной рассрочке. Жилищный комитет планирует, что ежегодно жилье по этой программе будут получать 400 семей.  
Программа для работников сферы образования, здравоохранения и социального обеспечения рассчитана до 2015 года. По ней предоставляется до 10% от стоимости жилья сразу - в зависимости от стажа работы. Еще на 40% предоставляется беспроцентная рассрочка. При сохранении бюджетником места работы к концу рассрочки, ему "прощается" еще 20% стоимости жилья.    

СЮРПРИЗ!  
Весной этого года выяснилось, что фискальные органы считают обязательной уплату налога с помощи, полученной молодой семьей от государства. Согласно пункту 3 статьи 217 Налогового кодекса РФ, компенсационные выплаты от государства не подлежат налогообложению.  
В письме ФНС ограничивается перечень компенсационных выплат лишь субсидией на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Помощь по программе для молодых семей называется "доходом физического лица" и облагается налогом.  
Анна АЛЕКСАНДРОВА  
Источник:  Газета о недвижимости «Квартира. Дача. Офис»

Объем портфеля ипотечных кредитов группы ВТБ увеличился с начала года более, чем в 2 раза до более 2 млрд долларов

Объем портфеля ипотечных кредитов группы ВТБ увеличился с начала года более, чем в 2 раза и на конец августа 2007 г превысил 2 млрд долларов. Об этом сообщила пресс-служба ВТБ 24, передает ПРАЙМ-ТАСС. С начала текущего года группой ВТБ предоставлено ипотечных кредитов на сумму свыше 1,3 млрд долларов, объем выдачи ипотечных кредитов ВТБ 24 за этот же период превысил 1,25 млрд. На сегодняшний день ипотечные кредиты предоставляют 76 территориальных подразделений банка в 67 городах России.

Группа ВТБ представляет широкий продуктовый ряд на отечественном рынке ипотечного жилищного кредитования, ориентированный на удовлетворение различных потребностей населения. Помимо стандартных программ ипотечного кредитования, адресованных клиентам, планирующим покупку жилья на вторичном рынке или на этапе строительства, предлагаются специальные кредиты на улучшение жилищных условий, программа перекредитования ранее выданных кредитов, а также крупные кредиты под залог имеющегося жилья. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде других регионов страны ВТБ предоставляет возможность оформления ипотечных кредитов без первоначального взноса при сохранении всех остальных условий кредитования.

ВТБ 24 является дочерним банком группы ВТБ. ВТБ 24 специализируется на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей и организаций малого бизнеса. Уставный капитал банка составляет 30 млрд рублей, объем собственных средств - 45,6 млрд. Сеть ВТБ 24 формируют 221 отделение в Москве, Московской области и ключевых российских городах.

Не в кассу

В борьбе за создание рынка доступного жилья все средства хороши. После пятилетнего раздумья депутаты решили рассмотреть и принять закон "О строительно-сберегательных кассах (ССК)".

Но от этого жилье не станет более доступным, по крайней мере в ближайшей перспективе. - Антон Белых

Ипотечные продукты продавать все труднее: жесткая конкуренция вынуждает банки упрощать требования к заемщикам и разрабатывать новые программы кредитования. Законодатели же решили, что лето - лучшее время, чтобы подбросить ипотечным банкам, да и заемщикам, новую задачку. Внесенный на рассмотрение в Госдуму законопроект "О строительно-сберегательных кассах" призван сформировать в стране накопительную систему ипотечного кредитования, а в перспективе - отнять у банков часть заемщиков. Впрочем, если законопроект останется преимущественно декларативным документом, опасаться банкирам нечего. Да и сам механизм ССК, по версии экспертов, порочен.

Немецкий путь

Как следует из законопроекта, разрабатывавшегося в недрах Госдумы более пяти лет, ССК - это "банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий". К "улучшению жилищных условий" законопроект относит "приобретение в собственность и строительство квартиры, жилого дома, приобретение в собственность земельного участка под строительство жилого строения или земельного участка, на котором находится жилое строение, модернизация и реконструкция (ремонт) жилого строения, находящегося в собственности физического лица, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива, реконструкция и ремонт общей долевой собственности членов товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов". К улучшению жилищных условий может быть приравнено также накопление первоначального взноса для получения банковского кредита в другом банке на улучшение жилищных условий и погашение кредитов на улучшение жилищных условий.

По сути, ССК - это накопительная модель ипотеки, которую часто именуют "немецкой". Именно в Германии такая система получения денег на улучшение жилищных условий прижилась наиболее успешно. Как следует из пояснительной записки к законопроекту (копия документа находится в распоряжении "Бизнес-журнала"), в Германии за время функционирования сберегательной модели населению было выдано около 800 миллиардов евро, а через систему сбережений профинансировано почти 45% всей недвижимости.

Правда, амбиции авторов законопроекта - спикера Совета Федерации Сергея Миронова и депутата ГД Оксаны Дмитриевой - куда скромнее. В 2008 2009 годах планируется выдавать по 100 150 тысяч таких кредитов, а к 2012 году общее число вкладчиков по России должно составить полмиллиона человек.

Для сравнения, в 2006 году в России было выдано 170 тысяч ипотечных кредитов, а к 2010 году, согласно прогнозу МЭРТ, их количество должно достигнуть миллиона. Иными словами, вклад стройсберкасс (при выдаче на уровне 100 150 тысяч кредитов в год) составит 10 15% от общего объема рынка ипотечного кредитования (в 2006 году эта цифра, по данным ресурса rusipoteka.ru, составила 13,3 миллиарда долларов). Увы, связаться с авторами законопроекта не удалось: в течение полутора недель народный депутат Дмитриева так и не сумела выделить время, чтобы побеседовать с "Бизнес-журналом".

На первых этапах развития института ССК законопроект предусматривает использование мощной господдержки. В первую очередь речь идет о премировании за счет федерального бюджета граждан, сделавших вклады в ССК. Согласно внесенному законопроекту, размер ежегодной премии, выплачиваемой вкладчику государством по строительно-сберегательным вкладам, составляет 20% от суммы поощряемого вклада (поощряемый премией государства вклад определяется как сумма прироста строительного сберегательного вклада и начисленные по нему проценты по состоянию на 1 января года, следующего за отчетным). При этом размер премии ограничен суммой годового прироста в 70 тысяч рублей. Проще говоря, максимальный годовой размер помощи от государства может составить лишь 14 тысяч рублей, которые будут добавлены к общей сумме накопленных средств.

Выходит, если максимальные накопительные вклады откроют 500 тысяч человек, ежегодно государство будет тратить на премии заемщикам семь миллиардов рублей. Тем временем директор по связям с общественностью корпорации "Главстрой" Иван Слепцов думает, что механизму государственного субсидирования следует придавать вневременной характер, а не привязывать его к конкретной сумме: "Под действием инфляции она может обесцениться, и тогда, чтобы исправить ситуацию, придется запускать долгую процедуру внесения изменений в закон. А это неэффективно. Лучше применить метод субсидирования процентной ставки".

Конкурент ипотеки?

Как полагают участники рынка, с принятием нового закона в России ССК смогут начать развиваться полным ходом, однако серьезной силой в борьбе за деньги заемщиков они не станут. "Институт ССК в России востребован, и уже функционируют его аналоги. Но деятельность российских квазистройсберкасс носит локально-экспериментальный характер", - считает директор по маркетингу компании "Домострой" Елена Комова.

Первые попытки внедрить этот механизм были предприняты еще в 1994 году, однако до 2001 года случаи создания ССК оставались единичными и особой популярностью не пользовались. В 2001 году утвердили целевую программу "Жилище" и приняли закон "О кредитных потребительских кооперативах граждан", что позволило в определенной степени обеспечивать функционирование системы стройсбережений. Но кооперативное движение развивалось в России слабо. В основном из-за обилия мошенников, которые, пользуясь пробелами в законодательстве, собирали деньги граждан, а затем скрывались в неизвестном направлении. И пусть таких примеров насчитывалось немного, доверие к системе кооперативов было основательно подорвано. "Кооперативы, которые заканчивали свою жизнь долгостроем, а то и вовсе исчезали, еще многие помнят, - признает руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН-агентство недвижимости" Владимир Мильдзихов. - Именно по этой причине люди остерегаются вкладывать свои деньги в то, что им не до конца понятно".

В 2002 году при содействии немецкой строительно-сберегательной кассы "Баушпаркасса Швэбиш Халль" был разработан проект закона о ССК, однако до 2007 года он пылился на полках в различных комитетах и департаментах Госдумы. Теперь же закон обрел новую жизнь, а депутаты обещают принять его уже в ходе осенней сессии.

Логика работы ССК проста. Клиент открывает счет в кассе, на который постепенно вносит денежные средства.

ССК за пользование этими деньгами начисляет заемщику проценты, а государство - премию. Когда сумма накопленных средств достигает 50% от стоимости квартиры, касса выдает клиенту ссуду на оставшуюся сумму, после чего заемщик приобретает приглянувшуюся квартиру и в течение указанного в договоре времени возвращает деньги кредитору. Процент по таким вкладам минимален и не превышает 3%, что позволяет клиенту существенно сэкономить.

По расчетам Ивана Слепцова из "Главстроя", механизм ССК более выгоден, чем ипотечное жилищное кредитование. В первом случае покупатель переплатит 20 30%, а во втором - 65 70% от стоимости приобретенной недвижимости (при равном сроке кредитования). Кроме того, следует помнить, что ипотека в сегодняшнем виде доступна лишь 20 25% населения страны, а развитие ССК может привлечь в систему жилищного кредитования новых заемщиков. "Создание ССК позволит воспользоваться ипотечными программами большому числу граждан, для которых ипотека недоступна", - уверена Елена Комова.

Откуда берется столь низкая ставка? В отличие от банков, ССК не привлекает деньги на стороне, а использует только внутренние ресурсы вкладчиков, пуская на ссуды старых клиентов средства, внесенные вновь появившимися вкладчиками. Кроме того, риски ССК ниже, чем у банков, поскольку они выдают деньги только тем заемщикам, которые уже сумели доказать свою платежеспособность, ежегодно выполняя все условия кредитного договора и внося деньги на счет. Наконец, услуга ССК может быть востребована потенциальными заемщиками других банков, у которых отсутствуют средства для внесения первоначального взноса. То есть копить деньги можно не на всю квартиру, а только на первоначальный взнос, после чего перечислить эти деньги в другой банк и получить настоящий ипотечный кредит, не дожидаясь, пока сумма на счете превысит 50% от стоимости жилья (средний размер такого взноса составляет сегодня 10 15%). Поэтому, как указывает Елена Комова, ССК и ипотечные банки не станут конкурентами, скорее, они эффективно дополнят друг друга: "Как правило, 40% от стоимости жилья накапливается в ССК, еще 40% составляет ссуда от ССК, а остаток в 20% или более финансирует ипотечный банк".

Новые "пирамиды"

Увы, некоторые эксперты опасаются, что законопроект, даже если он будет принят, останется на уровне декларации, как это уже было с инициативами властей по созданию рынка доступного жилья.

 - Если разработчики закона попытаются решить жилищную проблему в стране исключительно с помощью декларативного документа, который волшебным образом будет генерировать дешевые деньги, стоимость коих будет в два-три раза ниже уровня инфляции в стране, шансов бурного развития у ССК не будет, - говорит заместитель генерального директора компании "Кредитмакс" Вячеслав Комаров. По его убеждению, ССК не составят существенной конкуренции ипотечному банковскому кредитованию и вряд ли получат четкий механизм реализации.

Проблема в том, что, несмотря на весь пафос, которым пропитаны заявления авторов закона, у системы ССК есть и свои минусы. Основной риск - возможное изменение стоимости жилья за время накопления. Как показал 2006 год, российский рынок недвижимости крайне непредсказуем: в результате одного-двух "неправильных" законов цены могут взлететь на 50 100% за несколько месяцев. В таком случае накоплений, внесенных на счет ССК, может не хватить не то что на половину квартиры, а и на первоначальный взнос.

Тем временем при ипотечном кредитовании заемщик фиксирует стоимость квартиры и только после этого выплачивает банку долг, так что рост стоимости жилья идет только на пользу клиенту.

Другой риск - потенциально "пирамидальный" характер ССК. "Порочность схемы состоит в том, что она "пирамидальна" по своей сути: дабы иметь возможность кредитовать текущих вкладчиков, нужно, чтобы приходили новые", - подчеркивает директор по работе со стратегическими клиентами "Национального бюро ипотечного кредитования" Павел Комолов. Иными словами, касса может столкнуться с кризисом наличности: если большое количество клиентов за короткий промежуток времени накопит достаточную для получения ссуды сумму, а приток новых вкладчиков будет минимален, у структуры просто не хватит денег на выдачу займов всем желающим их получить. Это приведет к всплеску недовольства заемщиков и к банкротству кассы.

Не стоит сбрасывать со счетов и риск появления на рынке ССК "паршивой овцы" - "инвесторов", которые будут использовать кассы для афер. В общем, о революции на рынке жилья говорить пока рано, а ипотека еще долгие годы будет вне конкуренции.

Альфа-Банк планирует увеличить объем ипотечного кредитования

За три летних месяца портфель ипотечных кредитов Альфа-Банка только по Москве вырос на 73%. При этом ежемесячный прирост в течение этого времени составлял в среднем 20%.

"Несмотря на то, что обычно лето считается довольно спокойным временем на рынке недвижимости и ипотечного кредитования, нам удалось добиться роста объемов благодаря качественному и быстрому обслуживанию клиентов, новым выгодным ипотечным программам и отличной команде профессионалов, комментирует ситуацию руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка Илья Зибарев. Новые центры ипотечного кредитования в регионах, которые быстро набирают темпы, также влияют на увеличение кредитного портфеля".

В ближайшее время Альфа-Банк планирует активно развивать это направление, увеличив не только поток прямых клиентов, но и сделав большую ставку на работу с риэлторами и кредитными брокерами. "Это очень важная составляющая при разработке стратегии развития бизнеса. Альфа-Банк разработал и предлагает своим партнерам взаимовыгодные схемы сотрудничества", подчеркнул Илья Зибарев.

Альфа-Банк предлагает населению ипотечные кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке жилья, кредиты на приобретение жилого дома (коттеджа), кредиты под залог имеющейся в собственности квартиры, в том числе в целях рефинансирования ранее полученного ипотечного кредита. Кредиты предоставляются на срок от 5 до 25 лет. Ставки по кредитам составляют от 9,3% в долларах США и от 10% в рублях РФ.

Альфа-Банк вышел на ипотечный рынок в августе 2006 года и на сегодняшний день предоставляет кредиты на покупку недвижимости в 17 регионах России.

Важным преимуществом ипотечных программ Альфа-Банка является большое количество каналов погашения кредита клиенты могут вносить взносы по кредиту в любом офисе Альфа-Банка во всех городах России, где есть его отделения, независимо от места выдачи кредита, а так же через сеть банкоматов. Кроме того, существует возможность оформить ипотечный кредит для иногородних жителей и провести сделку любой сложности.

Напоминаем, что центры ипотечного кредитования Альфа-Банка в Москве и Санкт-Петербурге теперь открыты для консультаций клиентов и по субботам с 09.00 до 18.00. Изменение режима работы продиктовано стремлением максимально соответствовать потребностям и пожеланием клиентов и предоставлять удобный и качественный сервис. До конца текущего года ипотечные центры Альфа-банка в регионах России также будут переведены на 6-дневный график работы.

Источник "ПРАЙМ-ТАСС"

ФАС призывает обращать внимание на условия предоставления кредита

Самарское управление ФАС призывает граждан обращать особое внимание на условия предоставления кредита, сообщила пресс-служба антимонопольного органа.

«Прежде чем взять кредит, прочитайте весь текст договора и приложений, включая самый мелкий. Хотим предупредить, что порой самая важная для Вас информация пишется очень мелко или содержится в напечатанных мелким шрифтом приложениях. Постарайтесь понять, в чем заключаются условия, предоставляемого Вам кредита еще до заключения договора. Если это необходимо, проконсультируйтесь со специалистом», -

В ходе проверки розничных банков ФАС предлагала установить требование, обязывающее банкиров раскрывать реальную стоимость кредитов еще до заключения договоров с клиентами.   // «Газета.Ru»

Собинбанк и Русский ипотечный банк повысили процентные ставки для некоторых категорий заемщиков.

 Сегодня в двух банках произошли изменения условий кредитования для некоторых категорий заемщиков: для тех заемщиков, чьи доходы не полностью подтверждаются справками по форме 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, банки увеличили процентные ставки и минимальный размер первого взноса.

Изменения затронули ряд кредитных программ банков. На сайте ipotek.ru, Об ИПОТЕКЕ по-РУССКИ информация о новых программах Банков с новыми ставками появится 18 октября 2007 года.

Здесь же сообщаю новые процентные ставки по кредитным программам "Своя квартира", по которым Заемщики могут получить кредит на покупку квартиры на "вторичном рынке" жилья, и по которым обеспечением кредита является залог приобретаемой квартиры:

Для заемщиков, у которых все доходы подтверждаются по 2-НДФЛ/3-НДФЛ ничего не поменялось: минимальный первый взнос 10% от стоимости квартиры, а процентная ставка - 10% годовых в валюте, 11% годовых в рублях.

Если же не все доходы подтверждаются справкой НДФЛ, то:
минимальный первый взнос 20% (было 10%), процентная ставка зависит от первого взноса:
20 - 30% - ставка 12% в долларах или 13,5% годовых в рублях;
30 - 50% - ставка 11,5% в долларах или 12,5% годовых в рублях;
более 50% - ставка 11% в долларах или 12% годовых в рублях.
Для сравнения привожу ставки, которые были:
При сроке кредитования до 25 лет было:
первый взнос не менее 10%, а ставка: 11% годовых в долларах; 12% годовых в рублях.